Qué poner en la página de un proyecto de sindicación (y qué dejar fuera)
En esta página
- ¿Por qué importa la página del proyecto?
- ¿Cuáles son las secciones de la página del proyecto?
- ¿Qué debe decir la sección de términos?
- ¿Qué necesitan ver los inversionistas sobre el patrocinador?
- ¿Cómo debe tratar la página el riesgo?
- ¿Quién debe poder ver la página?
- ¿Qué debes dejar fuera de la página?
- Nuestra opinión
- Ventajas y desventajas, y para quién no es
- Cómo encaja DoorRaise
- Preguntas frecuentes
La página de un proyecto de sindicación debe dar a cada inversionista los mismos datos en el mismo orden: quién es el patrocinador y cómo cobra, la propiedad y el plan, quién puede invertir, los términos y las tarifas, los riesgos, los documentos, cómo se guardan los fondos y las fechas clave. Debe dejar fuera los rendimientos garantizados, la presión y cualquier afirmación que los documentos de la oferta no respalden. La página es un resumen, así que mandan los documentos, y cada sección enlaza a ellos.
Esta publicación es parte de nuestra guía de sindicación inmobiliaria. Para una versión de una sola hoja, mira el resumen de una hoja para inversionistas. Las reglas son de noviembre de 2026.
¿Por qué importa la página del proyecto?
La página mantiene coherente lo que les dices a los inversionistas. Cuando los correos, los videos, las llamadas y los mensajes dicen cada uno algo un poco distinto, alguno estará equivocado, y las reglas contra el fraude se aplican a todo lo que digas de la oferta (17 CFR 240.10b-5). Con una página escribes los hechos una sola vez.
¿Cuáles son las secciones de la página del proyecto?
Una buena página tiene diez secciones, en este orden razonable.
| Sección | Qué muestra |
|---|---|
| Para quién es | La exención en términos sencillos, quién puede invertir y que los inversionistas se verifican |
| Patrocinador | Nombre, papel, experiencia dicha con verdad y un enlace a una página del patrocinador |
| Propiedad | Dirección o zona, número de unidades, año de construcción, estado y fotos |
| Plan de negocios | Qué harás, en qué plazo y cómo se crea valor |
| Términos | Inversión mínima, meta y mínimo de la captación, el reparto, el rendimiento preferente y el plazo de tenencia, tal como los dicen los documentos |
| Tarifas y compensación | Cada tarifa que cobran el patrocinador y sus afiliados, en una tabla (tarifas del patrocinador) |
| Riesgos | Riesgos específicos de este proyecto, no un texto genérico (factores de riesgo) |
| Documentos | Memorando de oferta, acuerdo operativo, acuerdo de suscripción, para leer antes de firmar |
| Dinero y escrow | Cómo se mueven los fondos y dónde se guardan hasta el cierre (escrow) |
| Fechas clave | Plazo para enviar los fondos, cierre previsto y fecha de la llamada |
¿Qué debe decir la sección de términos?
La sección de términos repite lo que dicen los documentos y nada más. Indica la inversión mínima, el monto que captas y el mínimo para que el proyecto cierre, cómo se reparten las ganancias, el rendimiento preferente si lo hay y cuánto tiempo esperas mantener la propiedad. Define una vez palabras como "rendimiento preferente", o enlaza a una definición (qué es un rendimiento preferente).
Si muestras rendimientos proyectados, etiquétalos como proyecciones, pon los supuestos al lado y di que los resultados reales pueden diferir y que la inversión puede perder dinero. Incluye un caso a la baja. No llames "esperado" ni "garantizado" a un objetivo. Nuestra publicación sobre cómo leer una tabla de rendimientos proyectados muestra qué buscan los inversionistas.
¿Qué necesitan ver los inversionistas sobre el patrocinador?
Necesitan tu papel, tu experiencia contada con exactitud, tu propia inversión en el proyecto y todas las formas en que cobras. No inventes una trayectoria, y no uses testimonios de inversionistas como prueba de resultados futuros (reglas sobre testimonios). Si es tu primer proyecto, dilo y di quién te ayuda, como un copatrocinador, un administrador de la propiedad o un mentor con experiencia (patrocinadores sin trayectoria).
Un patrocinador con seguidores no debe mezclar los papeles: cobras como el patrocinador que hace el trabajo real de patrocinador, y la página debe describirlo así (patrocinador vs. promotor).
¿Cómo debe tratar la página el riesgo?
Pon el riesgo donde los inversionistas lo vean, cerca de los términos, y escríbelo para este proyecto. Una buena sección de riesgos nombra las exposiciones reales: ocupación, tasas de interés, necesidades de capital, el préstamo, el plan de negocios y la falta de liquidez. "El mercado inmobiliario puede bajar" es cierto y no ayuda a nadie. Mira qué pasa si una sindicación pierde dinero.
¿Quién debe poder ver la página?
Depende de tu exención.
- Rule 506(c): se permite una página pública. Cada inversionista debe ser acreditado y debes tomar medidas razonables para verificarlo (SEC, Rule 506(c)).
- Rule 506(b): una página que cualquiera pueda encontrar y leer sobre una oferta activa corre el riesgo de ser solicitación general bajo la Rule 502(c). Compártela por enlace solo con personas con las que ya tienes una relación previa y sustantiva (la prueba de relación sustantiva).
¿No sabes cuál te conviene? Lee 506(b) vs. 506(c).
¿Qué debes dejar fuera de la página?
- Rendimientos garantizados o "seguros", y "no puedes perder".
- Urgencia falsa, como "quedan solo tres lugares" cuando no es cierto.
- Afirmaciones sobre lo que hará un tercero que no puedes respaldar.
- Instrucciones de transferencia para quienes no han firmado. Muéstralas solo después de firmar, con el escrow abierto, y advierte del fraude con transferencias.
- Cualquier cosa que difiera de los documentos. Los documentos mandan.
Nuestra opinión
Nuestra opinión: antes de publicar, lee la página como un inversionista escéptico y como lo haría un regulador, y borra toda frase que no puedas respaldar con un documento.
También creemos que las mejores páginas son cortas. Enlaza los detalles y deja que el inversionista lea los documentos, en lugar de copiarlos a la página, donde pueden desajustarse.
Ventajas y desventajas, y para quién no es
- Una página no reemplaza los documentos. Los inversionistas firman los documentos, no la página.
- Una página pública no es para toda captación. Si usas la 506(b), restringe el acceso.
- Error común: actualizar la página y no los documentos. Si cambia un dato importante, actualiza ambos y avisa a los inversionistas (cambios importantes durante una captación).
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre amigos y seguidores que ya confían en ellos, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Somos software, preparación de documentos legales, coordinación del escrow y servicios de verificación. No somos un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento, ni un banco ni un agente de escrow, y no guardamos el dinero de los inversionistas: los inversionistas envían su dinero por transferencia bancaria a la cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, a nombre del proyecto.
Una página del proyecto de DoorRaise reúne estas secciones en un solo enlace, con los documentos, las verificaciones de acreditación y los pasos del escrow detrás. Tarifas fijas, nunca un porcentaje de lo captado (ver precios). Crea tu página de patrocinador gratis.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la página de un proyecto de sindicación?
Es la página única donde un patrocinador muestra a los inversionistas la propiedad, el plan, los términos, las tarifas, los riesgos y los documentos de una oferta.
¿Puedo poner rendimientos proyectados en la página?
Sí, si están etiquetados como proyecciones, muestran sus supuestos, incluyen un caso a la baja y dicen que el proyecto puede perder dinero. Nunca los presentes como una promesa.
¿Un proyecto 506(b) puede tener una página pública?
Una página pública sobre una oferta activa puede ser solicitación general, que la Rule 502(c) prohíbe en una oferta 506(b). Compártela por enlace solo con personas con las que tienes una relación sustantiva.
¿Debe la página mostrar las instrucciones de transferencia?
Solo a un inversionista que ya firmó, con el escrow abierto.
¿Qué tan larga debe ser la página?
Lo bastante corta para leerse, con enlaces a los documentos para los detalles.
Fuentes
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Habla con un abogado de valores antes de publicar la página de un proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.