Una inversión de $100,000 en una sindicación, de la transferencia a la venta: ejemplo práctico
En esta página
Una inversión de $100,000 en una sindicación pasa por varios pasos: usted se suscribe, su transferencia bancaria queda en escrow, el proyecto cierra, usted recibe distribuciones y, al final, recibe el producto de la venta. Lo que recibe al final depende de cómo vaya el plan. En el ejemplo hipotético de abajo, la misma inversión devuelve cerca de 1.3 veces, cerca de 1.06 veces o 0.65 veces el monto invertido. Las cifras son ficticias para mostrar la mecánica, no son un pronóstico ni una meta.
Si usted es el patrocinador, creamos DoorRaise para que los inversionistas vean cada paso. Esta guía es para inversionistas que quieren ver la secuencia con números. Va junto con la curva J y cómo leer una tabla de rendimientos proyectados.
Los pasos de la transferencia a la venta
| Paso | Qué ocurre | Momento |
|---|---|---|
| 1. Revisión | Usted lee la oferta y confirma que es inversionista acreditado | Antes de firmar |
| 2. Suscripción | Usted firma el acuerdo de suscripción | Antes de que cierre el escrow |
| 3. Fondeo | Usted envía $100,000 por transferencia bancaria a la cuenta de escrow del proyecto | Después de que se abra el escrow |
| 4. Cierre | La empresa compra la propiedad y el escrow libera los fondos | Según el contrato de compra |
| 5. Tenencia | Las distribuciones se pagan con el efectivo disponible, a menudo trimestrales | Años 1 a 5 |
| 6. Salida | Se vende la propiedad, se paga el préstamo y se distribuye el producto | Alrededor del año 5, si va según el plan |
| 7. Impuestos | Usted recibe un K-1 cada año y reporta su parte | Cada año |
Tres escenarios, los mismos $100,000
Son hipotéticos. Todas las cifras son antes de impuestos. El producto de la venta es lo que usted recibe a la salida, después del préstamo y los costos y después de la parte del patrocinador.
| Tema | Según el plan | Por debajo del plan | Pérdida |
|---|---|---|---|
| Distribuciones del año 1 | $1,000 | $0 | $0 |
| Año 2 | $3,000 | $1,500 | $0 |
| Año 3 | $5,000 | $3,000 | $1,000 |
| Año 4 | $6,000 | $3,000 | $2,000 |
| Año 5 | $6,500 | $3,000 | $2,000 |
| Total de distribuciones | $21,500 | $10,500 | $5,000 |
| Producto de la venta para usted | $110,000 | $95,000 | $60,000 |
| Total de efectivo recibido | $131,500 | $105,500 | $65,000 |
| Múltiplo de capital | 1.32 | 1.06 | 0.65 |
| Ganancia o pérdida sobre $100,000 | +$31,500 | +$5,500 | -$35,000 |
Los totales son sumas simples. El escenario según el plan devuelve $131,500 sobre $100,000, un múltiplo de cerca de 1.3. El escenario por debajo del plan devuelve $105,500, cerca de 1.06. El escenario con pérdida devuelve $65,000, así que usted pierde $35,000. El escenario con pérdida no significa que la inversión no valga nada, solo que el precio de venta quedó muy por debajo del plan.
¿Qué cambia entre los escenarios?
- Ocupación y rentas. Un ingreso menor significa distribuciones más pequeñas y un valor de venta más bajo.
- Costos. Renovaciones que se pasan del presupuesto, o seguros e impuestos más altos, reducen el efectivo.
- Tasas de interés. Una tasa más alta en un préstamo variable reduce el efectivo y eleva el rendimiento que exige el comprador.
- La salida. Una tasa de capitalización de salida más alta significa un precio menor. Vea supuestos de la tasa de capitalización de salida.
- El tiempo. Una tenencia más larga retrasa su dinero. Vea tenencias extendidas.
¿Y el rendimiento preferente y las divisiones?
El producto de la venta en la tabla ya refleja la cascada de distribuciones (waterfall). En muchos proyectos, los inversionistas reciben su capital y un rendimiento preferente antes de que el patrocinador tome una parte de las ganancias. Vea la cascada de distribuciones y el promote y qué es un rendimiento preferente. En el escenario con pérdida, la parte de ganancias del patrocinador es pequeña o cero porque no hay ganancia.
¿Cómo se vería el panorama fiscal?
Cada año usted recibe un K-1 que muestra su parte del ingreso o de la pérdida, que puede ser baja por la depreciación incluso en un año con efectivo. En la venta usted reporta la ganancia, y una parte puede tributar como recuperación de depreciación. Las reglas de pérdidas pasivas pueden limitar las deducciones. Vea formularios fiscales, recuperación de depreciación y la casilla 19 del K-1.
Cómo usar este ejemplo
- Pida al patrocinador la misma tabla del proyecto que está considerando, con un escenario negativo.
- Compare el escenario del plan con el historial de resultados del patrocinador. Vea qué significa una tasa de fracaso.
- Decida si podría vivir con el escenario con pérdida.
Preguntas frecuentes
¿1.3 veces es un resultado típico?
Ninguna cifra aquí es típica. El ejemplo es aritmética. Vea rendimientos objetivo.
¿Dónde está la TIR (IRR)?
La TIR necesita fechas exactas. Pídasela al patrocinador o use una función de hoja de cálculo.
¿Recuperaré todo mi dinero al final?
Solo si el producto de la venta y las distribuciones lo cubren. En el escenario con pérdida, no.
¿Las distribuciones están garantizadas?
No. Vea si los rendimientos están garantizados.
¿El patrocinador cobra tarifas de esto?
Sí, las tarifas y la parte de ganancias salen antes de sus cifras. Pida las cifras netas.
Fuentes
- SEC, colocaciones privadas bajo Regulation D: boletín para inversionistas (en inglés)
- IRS, instrucciones para el socio del Schedule K-1 (Form 1065) (en inglés)
- IRS, Publication 925, reglas de actividades pasivas y de monto en riesgo (en inglés)
El ejemplo es hipotético, simplificado y no es una proyección. Esta publicación es información general a noviembre de 2026, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Hable con un abogado de valores y con un CPA sobre su proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa (broker-dealer), un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.