Cómo explicar una sindicación inmobiliaria a amigos y familiares
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Las personas más cercanas a ti suelen ser tus primeros inversionistas, y no son gente de bienes raíces. Quieren saber qué compran, qué haces tú, qué pasa con su dinero y qué podría salir mal. Si respondes con jerga, asienten con cortesía o se van. Esta publicación te da un guion corto, algunas analogías honestas y una lista de cosas que debes evitar. No reemplaza los documentos de la oferta, que son el único lugar donde viven los términos reales.
¿Cuál es la versión de cinco frases?
- "Vamos a comprar un edificio de apartamentos con un plan para mejorarlo y operarlo bien".
- "Yo encuentro el proyecto, organizo el préstamo y dirijo el plan. Los inversionistas aportan dinero y son dueños de una parte de la compañía que posee el edificio. Un administrador de propiedades se encarga de la operación diaria".
- "La renta paga los gastos y el préstamo. Lo que queda puede pagarse a los inversionistas como distribuciones, normalmente cada trimestre, según los documentos".
- "Al final del plan esperamos vender o refinanciar, y lo recibido se reparte según el acuerdo".
- "Puedes perder dinero si las rentas o el precio de venta se quedan cortos, y tu dinero queda inmovilizado durante el periodo de tenencia".
Luego agrega: "Los documentos explican todo esto. Léelos y pregunta lo que quieras".
¿Qué analogías ayudan?
| Idea | Analogía | Dónde deja de ser exacta |
|---|---|---|
| Juntar dinero | Amigos que aportan para comprar un edificio juntos | Los inversionistas son pasivos y no pueden dirigir las decisiones |
| Funciones | Los inversionistas son los dueños, el patrocinador es el contratista general y administrador | El patrocinador también tiene una parte y cobra tarifas |
| Rendimiento preferente | Los inversionistas cobran primero hasta un objetivo antes de la parte de ganancias del patrocinador | Es una prioridad, no una garantía. Consulta qué es un rendimiento preferente |
| Liquidez | Tu dinero está en el edificio hasta que se venda | A diferencia de las acciones, no puedes vender por capricho. Consulta vender una participación |
| Riesgo | Como tener una renta, pero con otros y un administrador profesional | Las pérdidas pueden ser totales |
¿Qué no debes decir?
- "Es seguro", "garantizado" o "no puedes perder".
- "Vas a ganar X por ciento". Los objetivos van en los documentos con salvedades.
- "Yo te cubro si sale mal".
- "No se lo digas a nadie" ni ninguna presión para decidir rápido.
Las reglas contra el fraude aplican a las declaraciones a amigos y familiares igual que a desconocidos (17 CFR 240.10b-5). Consulta la Rule 10b-5 para patrocinadores.
¿Y las personas que quizá no sean elegibles?
La elegibilidad depende de tu exención. En 506(b) puedes incluir a un número limitado de personas sofisticadas que no son acreditadas, con divulgación adicional; en 506(c) todos los inversionistas deben ser acreditados y estar verificados (SEC, Rule 506(b), Rule 506(c)). Dile con honestidad a tus amigos y familiares si no califican. Consulta las captaciones entre amigos y familiares y los seguidores no acreditados.
¿Cómo mantener la justicia con las personas que quieres?
- Diles que no deben invertir dinero que no puedan perder ni que puedan necesitar pronto.
- Anímalos a leer los documentos y a hablar con su propio asesor.
- Facilita que digan que no. Declinar no debe dañar la relación.
- Trata a la familia exactamente como a los demás inversionistas en términos, información y papeleo.
Nuestra opinión
Si no puedes explicar el proyecto en pocas frases, quizá no lo entiendas lo bastante para captar dinero. La conversación es una buena prueba de tu plan.
Ventajas y desventajas, y para quién no es
- No sustituye a los documentos de la oferta. Las analogías ayudan, pero los términos están en los documentos.
- Error común: promesas casuales en la cena que no pondrías por escrito.
- No es para compartir la oferta con desconocidos en una captación 506(b).
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre amigos y seguidores que ya confían en ellos, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Somos software, preparación de documentos legales, coordinación del escrow y servicios de verificación. No somos un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento, ni un banco ni un agente de escrow, y no guardamos el dinero de los inversionistas: los inversionistas envían su dinero por transferencia bancaria a la cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, a nombre del proyecto.
DoorRaise mantiene el proyecto en su propia compañía con sus propios documentos y una página del proyecto, y verifica la acreditación de cada inversionista, en captaciones 506(b) y 506(c). Tarifas fijas, nunca un porcentaje de lo captado (ver precios). Crea tu página de patrocinador gratis.
Preguntas frecuentes
¿Cómo explico una sindicación de forma sencilla?
Di qué es el edificio, quién hace qué, cómo fluye el dinero, los riesgos y cuánto tiempo queda inmovilizado. Ofrece los documentos para el detalle.
¿Puedo prometer un rendimiento a mis amigos?
No. Describe los objetivos como metas que pueden no cumplirse y pon los detalles en los documentos.
¿Deben invertir los familiares?
Solo si la oferta les conviene y pueden asumir el riesgo. Anímalos a hablar con su propio asesor.
¿Los amigos y familiares tienen que ser acreditados?
Depende de la exención. Bajo la 506(c), todos deben ser acreditados y estar verificados.
Fuentes
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Los documentos de la oferta indican los términos reales. Habla con un abogado de valores antes de hablar de una oferta. DoorRaise no es un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.