¿Necesitas un administrador de fondos para una sindicación inmobiliaria?
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Un administrador de fondos es una empresa externa que lleva los registros del lado de los inversionistas de un vehículo de inversión: la cuenta de capital de cada inversionista, el cálculo de la cascada de distribuciones (waterfall) en cada distribución, los avisos y pagos de distribuciones, los estados periódicos para inversionistas y los datos que necesita el preparador de impuestos para los K-1. La mayoría de los fondos institucionales usa uno, y algunos inversionistas lo esperan. Una sindicación de un solo edificio con una sola clase de inversionistas y una cascada sencilla normalmente no necesita un administrador aparte, si su contador y su plataforma para inversionistas cubren cada una de esas tareas y alguien es claramente responsable de ellas. Conforme crecen el número de inversionistas, de clases y de proyectos, un administrador se vuelve más útil.
Esta guía explica qué hace un administrador, cómo saber si tu proyecto necesita uno y qué preguntar. Para el equipo completo, mira el equipo que necesitas para una sindicación.
¿Qué hace un administrador de fondos?
| Tarea | Qué significa en una sindicación |
|---|---|
| Cuentas de capital | Seguir las aportaciones, distribuciones y asignaciones de cada inversionista |
| Cálculos de la cascada | Aplicar a cada distribución el rendimiento preferente, la devolución de capital y las divisiones del acuerdo operativo |
| Proceso de distribuciones | Preparar avisos y archivos de pago; conciliar lo pagado |
| Estados para inversionistas | Estados trimestrales o anuales de la posición de cada inversionista |
| Entrega fiscal | Dar al preparador de impuestos los datos de asignación para el K-1 de cada inversionista |
| Registros de inversionistas | Formularios fiscales, datos bancarios, transferencias, cambios de entidad, preguntas |
| Revisión independiente | Otro par de ojos que confirma que los números siguen los documentos |
Mira cómo pagar las distribuciones de una sindicación y la cascada de distribuciones de una sindicación para el cálculo.
Lo que no es un administrador de fondos
- No es el contador de la propiedad. El cobro de rentas, los pagos a proveedores y el estado de resultados de la propiedad están a cargo del administrador de la propiedad y del contador del proyecto. Mira las empresas administradoras de propiedades.
- No es el preparador de impuestos. El administrador puede dar datos, pero el CPA del proyecto prepara la declaración de la sociedad y los K-1. Mira el K-1 en una sindicación.
- No es un custodio ni un agente de escrow. Los fondos de los inversionistas para la captación están en escrow en un banco, y el dinero del proyecto está en la cuenta bancaria propia de la empresa del proyecto.
¿Un solo proyecto necesita uno?
Cuenta la complejidad:
- Inversionistas: unas decenas son manejables con buen software; cientos son muchos registros que mantener al día.
- Clases: una clase con un solo rendimiento preferente es sencillo; varias clases con términos distintos multiplican el cálculo. Mira las clases de inversionistas.
- Cascada: un catch-up, varios umbrales o niveles basados en la TIR necesitan cálculos cuidadosos y auditables. Mira el catch-up del GP.
- Eventos: las distribuciones por refinanciamiento, las llamadas de capital y las transferencias de inversionistas cambian las cuentas de capital.
- Lo que esperan los inversionistas: algunos inversionistas grandes piden administración externa como condición para invertir.
Si la mayoría de las respuestas son "sencillo", el contador del proyecto más una plataforma para inversionistas que siga las cuentas de capital y las distribuciones puede bastar. Si varias son "complejo", pide cotizaciones a administradores.
Qué preguntarle a un administrador de fondos
- ¿Qué incluye exactamente y qué cuesta aparte (distribuciones, estados, llamadas de capital, transferencias, el paquete de datos fiscales)?
- ¿Cómo se fija el precio: por inversionista, por entidad, un porcentaje de los activos o una tarifa fija?
- ¿Quién aprueba cada distribución antes de mover el dinero, y cómo se corrigen los errores?
- ¿Cómo se guardan los números fiscales y los datos bancarios de los inversionistas, y quién puede verlos?
- ¿Van a trabajar con tu contador, tu administrador de la propiedad y tu plataforma para inversionistas, o van a sustituir a alguno?
- ¿Pueden mostrar ejemplos de estados para inversionistas y un archivo de cascada de ejemplo?
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise está hecho para sindicaciones de apartamentos de un solo edificio. Su tarifa anual cubre los pagos a los inversionistas, los reportes para inversionistas y la entrega del K-1 a cada inversionista, junto con el portal donde cada inversionista ve sus documentos y distribuciones. El contador propio del proyecto prepara los libros, la declaración de impuestos y los K-1, o el patrocinador puede agregar el servicio opcional Property Books & Taxes. DoorRaise también forma la LLC, prepara los documentos estándar de la oferta y presenta el Form D. El escrow de la captación está en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, y los inversionistas aportan su dinero solo por transferencia bancaria. Consulta los precios. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones, portal de financiamiento ni banco.
Reúne el capital de tu proyecto de apartamentos entre las personas que ya te siguen.
DoorRaise está hecho para edificios de apartamentos de 5 o más unidades: un solo enlace para el proyecto, escrow hasta el cierre y una tabla de comisiones estándar.
¿Listo para reunir capital? Crea tu página de patrocinador gratis o mira los precios.
Preguntas frecuentes
¿La ley exige un administrador de fondos en un proyecto 506(b) o 506(c)?
La Regulation D no lo exige. Algunos inversionistas, prestamistas o las propias políticas del patrocinador pueden pedirlo.
¿Quién paga el administrador de fondos?
Normalmente la empresa del proyecto, como un gasto revelado en los documentos de la oferta. Revisa en el acuerdo operativo qué costos cubre la empresa.
¿El patrocinador puede hacer los cálculos de la cascada en una hoja de cálculo?
Puede, sobre todo en un proyecto sencillo, pero la hoja debe revisarla otra persona y guardarse con cada distribución. Mira el modelo de cascada en Excel.
¿Qué significa un administrador para los inversionistas?
Una revisión independiente de los números y estados consistentes. Los inversionistas siguen leyendo el acuerdo operativo para saber qué se les debe.
Siguiente paso: mira qué reciben los inversionistas cada trimestre en los reportes para inversionistas.
Fuentes
- IRS Partner's Instructions for Schedule K-1 (Form 1065) (en inglés)
- IRS Publication 541, Partnerships (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Habla con tu contador y tu abogado sobre cómo debe llevar tu proyecto sus registros de inversionistas. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.