Google Ads para una captación: qué permite la Rule 506
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Google Ads puede mostrar tu proyecto de departamentos a personas que nunca han oído hablar de ti, y eso es justo lo que lo vuelve riesgoso según las reglas de valores. Un anuncio de búsqueda que nombra tu proyecto de departamentos e invita a invertir es una oferta pública. Bajo la Rule 506(b), eso es solicitación general, y no está permitido. Bajo la Rule 506(c) puede permitirse, pero únicamente si cada comprador es acreditado y has tomado medidas razonables para verificarlo. Esta publicación forma parte de nuestra guía sobre syndication inmobiliaria. Las reglas están vigentes a noviembre de 2026. Es información general, no asesoría legal.
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Por qué un anuncio de búsqueda es distinto de una publicación a tus seguidores
La Rule 506(b) te permite captar dinero de personas con las que ya tienes una relación sustancial, sin anunciar la oferta. El texto de la exención está en 17 CFR 230.502, que prohíbe la solicitación general. Un anuncio de búsqueda llega a desconocidos que escribieron una palabra clave, y no importa que únicamente quisieras llegar a unos pocos. El anuncio mismo es la solicitación.
La SEC explica la regla de solicitación general en su guía sobre solicitación general. Para un patrocinador, la pregunta práctica es sencilla: ¿el anuncio describe un proyecto e invita a invertir? Si lo hace, trátalo como solicitación general.
Lo que permite la Rule 506(b) en su lugar
Bajo la 506(b), tu mercadotecnia para la captación debe quedarse con personas que ya conoces. Normalmente son los seguidores con los que tienes una relación real, invitados por un canal que no es publicidad abierta. Un anuncio que dice "invierte en nuestro proyecto de departamentos en Austin" no es una relación. Un anuncio genérico que construye tu lista de correo es una zona gris, y es más seguro consultar con tu abogado de valores antes de correrlo.
Dos errores comunes:
- Comprar anuncios que llevan a una página del proyecto con las condiciones, y luego pedir que se registren. La página de destino convierte el anuncio en una oferta.
- Usar una lista de visitantes que hicieron clic en un anuncio público como si fueran contactos previos. Eran desconocidos cuando hicieron clic.
Para una comparación más amplia, revisa 506(b) vs 506(c) y si los seguidores pueden invertir bajo la 506(b).
Lo que cambia la Rule 506(c)
La Rule 506(c) permite la solicitación general, incluidos los anuncios públicos, si cada comprador es acreditado y tomas medidas razonables para verificarlo. Una casilla no basta. Las reglas de verificación se explican en verificación de inversionistas acreditados y en nuestra guía de la 506(c) para patrocinadores con seguidores.
Si eliges la 506(c), tu Form D lo indica. La página de la SEC sobre el Form D explica el aviso, y la guía del Form D recorre los campos. Elegir la 506(c) para una campaña pagada y luego aceptar a un comprador sin verificar crea justo el problema que la regla pretende evitar.
Páginas de destino, remarketing y seguimiento
Piensa en el clic como el inicio de la oferta. Si la página de destino muestra el precio, la historia de rendimientos y una forma de comprometer capital, todo el recorrido es una oferta. Lo mismo aplica al remarketing: un anuncio mostrado a alguien que visitó tu página del proyecto sigue siendo un anuncio, y tiene que encajar con la exención que usas.
Mantén estos hábitos en cualquier campaña:
- Usa los mismos datos en todas partes: el anuncio, la página de destino y la página del proyecto deben coincidir.
- No prometas ni insinúes rendimientos, plazos ni seguridad. Ve qué poner en la página de un proyecto.
- Lleva un registro de qué se publicó, cuándo, a quién y a dónde enlazaba.
Las políticas de la plataforma son una revisión aparte
Las plataformas de anuncios tienen sus propias políticas para productos financieros y pueden pedir una certificación antes de publicar un anuncio. La aprobación de una plataforma no es una opinión de valores, y no convierte en legal una campaña bajo la 506(b). Lee la política, luego lee la exención, y aplica ambas.
Lista breve antes de gastar
- ¿Qué exención usas: 506(b) o 506(c)?
- Si es 506(b), ¿cada persona a la que llega el anuncio ya tiene una relación sustancial contigo? Si no, no lo corras.
- Si es 506(c), ¿puedes verificar a cada comprador antes de que invierta?
- ¿La página de destino coincide con los documentos de la oferta?
- ¿Tu abogado de valores revisó el plan de la campaña?
Preguntas frecuentes
¿Puedo correr Google Ads para un proyecto de departamentos bajo la 506(b)?
No para el proyecto en sí. Un anuncio de búsqueda público que describe la oferta es solicitación general, y la 506(b) no lo permite. Consulta con tu abogado de valores cualquier otra mercadotecnia que planees.
¿Un anuncio en Facebook o YouTube es diferente?
La prueba de valores es la misma para cualquier canal público. La plataforma cambia la audiencia y la política, no la exención.
¿La 506(c) hace seguros los anuncios pagados?
Hace permitida la solicitación general. No quita las reglas contra el fraude, las reglas de malos actores ni el deber de verificar.
Fuentes
- 17 CFR 230.502, condiciones generales (solicitación general)
- SEC: Solicitación general, bloques de construcción para captar capital
- SEC: Solicitación general y la Rule 506(c)
- SEC: Cómo presentar el aviso Form D
Los ejemplos son ilustraciones simplificadas, no proyecciones ni ofertas. Este artículo es información general a noviembre de 2026, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Toda inversión puede perder dinero. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa (broker-dealer), un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.