Cómo empezar una empresa de sindicación inmobiliaria
En esta página
- La estructura de dos niveles
- Paso 1: Forma la empresa del patrocinador
- Paso 2: Pon la sociedad por escrito
- Paso 3: Aprende las dos reglas que dan forma al negocio
- Paso 4: Contrata seguros
- Paso 5: Arma el equipo
- Paso 6: Crea tu lista de inversionistas
- Paso 7: Elige el tamaño de tu primer proyecto
- Cómo encaja DoorRaise
- Preguntas frecuentes
Una empresa de sindicación inmobiliaria normalmente tiene dos niveles. El primero es tu empresa de patrocinador, una LLC de la que tú (y tus socios) son dueños, que encuentra proyectos, los administra y gana las tarifas y la parte de las ganancias del patrocinador. El segundo es una LLC nueva para cada proyecto, que compra una propiedad y vende participaciones a los inversionistas; tu empresa de patrocinador es su administradora. Para empezar, forma la LLC del patrocinador y abre su cuenta bancaria, contrata un seguro de responsabilidad, pon por escrito cómo repartes la propiedad con tus socios, aprende las dos reglas de valores que dan forma al negocio (cómo puedes promocionar un proyecto y cómo puedes cobrar), arma un equipo pequeño y crea una lista de personas que quieren saber de tus proyectos antes de que tengas uno. No se necesita una licencia especial para patrocinar tus propios proyectos, siempre que nadie cobre una comisión por reunir dinero.
Esta guía cubre cómo montarla. Para los pasos de un solo proyecto, mira cómo sindicar un proyecto inmobiliario.
La estructura de dos niveles
| Tema | Empresa del patrocinador | Empresa del proyecto |
|---|---|---|
| Qué es | Tu LLC, de la que son dueños tú y tus socios | Una LLC nueva para cada propiedad |
| Dueños | El equipo patrocinador | Los inversionistas y la empresa del patrocinador |
| Función | Administradora de cada empresa del proyecto | Es dueña de la propiedad y toma el préstamo |
| Ingresos | Tarifas y la parte de las ganancias del patrocinador | Rentas, y luego lo que deje la venta o el refinanciamiento |
| Duración | Continua | Hasta que se vende la propiedad |
Así quedan separados los inversionistas, las deudas y las responsabilidades de cada proyecto. Mira LLC frente a sociedad limitada y LLC administrada por un administrador o por sus miembros.
Paso 1: Forma la empresa del patrocinador
Forma una LLC en tu estado, consigue un EIN del IRS, abre una cuenta bancaria del negocio y mantén el dinero de la empresa del patrocinador separado del dinero de cada proyecto. Si vendes cursos o asesorías, mantén ese negocio separado también. Mira los pasos gratis para el EIN y cómo separar tu negocio de cursos de tu empresa de proyectos.
Paso 2: Pon la sociedad por escrito
Si tienes socios, firmen un acuerdo operativo para la empresa del patrocinador que cubra la propiedad, las decisiones, quién garantiza los préstamos, la adquisición gradual de la participación y qué pasa si alguien se va. Mira cómo repartir la participación del patrocinador entre socios.
Paso 3: Aprende las dos reglas que dan forma al negocio
- Cómo promocionas. Un proyecto activo es una oferta de valores. Con la Rule 506(b) solo puedes ofrecerlo a personas que ya conoces; con la 506(c) puedes anunciarlo, pero cada inversionista debe ser un inversionista acreditado verificado. Mira qué cuenta como promoción general.
- Cómo cobras. Los patrocinadores ganan tarifas por trabajo real (encontrar, comprar y administrar la propiedad) y una parte de las ganancias. Pagarle a cualquiera, incluido tú, una comisión basada en el dinero reunido puede exigir registrarse como corredor de bolsa (broker-dealer). Mira cómo pagar a quienes reúnen capital y si necesitas una licencia para sindicar.
Paso 4: Contrata seguros
La empresa del patrocinador debe tener un seguro de responsabilidad general y, conforme crece, seguros para directivos y de errores y omisiones. Cada propiedad necesita su propia póliza de propiedad y responsabilidad. Mira los seguros para patrocinadores.
Paso 5: Arma el equipo
Necesitas un prestamista o corredor hipotecario, un administrador de la propiedad, un CPA que prepare declaraciones de sociedades y alguien que prepare los documentos de la oferta. Mira el equipo que necesitas para sindicar y abogado, hacerlo tú mismo o una plataforma.
Paso 6: Crea tu lista de inversionistas
Empieza a hablar de lo que haces, sin presentar un proyecto específico, para que la gente levante la mano. Anota quién está interesado y cuánto podría invertir. Mira cómo crear una lista de espera antes de tener un proyecto.
Paso 7: Elige el tamaño de tu primer proyecto
Un primer proyecto más pequeño es más fácil de financiar y de operar. Mira cuántas unidades para un primer proyecto.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise le da a una empresa de sindicación nueva todo el lado del proyecto listo para edificios de apartamentos de 5 o más unidades: una página de patrocinador donde se suscriben sus amigos y seguidores, una página del proyecto para cada proyecto, los documentos estándar de la oferta, la formación de la LLC, el Form D y los avisos estatales, y la verificación de inversionistas acreditados en los proyectos bajo la 506(c). El escrow está en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, y los inversionistas aportan su dinero solo por transferencia bancaria. Consulta los precios. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones, portal de financiamiento ni banco.
Reúne el capital de tu proyecto de apartamentos entre las personas que ya te siguen.
DoorRaise está hecho para edificios de apartamentos de 5 o más unidades: un solo enlace para el proyecto, escrow hasta el cierre y una tabla de comisiones estándar.
¿Listo para reunir capital? Crea tu página de patrocinador gratis o mira los precios.
Preguntas frecuentes
¿Necesito una LLC separada para cada proyecto?
Es la práctica común. Una LLC separada mantiene aparte a los inversionistas, el préstamo y las responsabilidades de cada proyecto, y los prestamistas suelen exigir que la propiedad sea de una entidad de propósito único.
¿La empresa del patrocinador debe ser una LLC o una corporación?
La mayoría de los patrocinadores usa una LLC que tributa como sociedad o como entidad no considerada separada, porque así la parte de las ganancias del patrocinador en cada proyecto pasa directamente. Pregúntale a tu CPA qué te conviene.
¿Tengo que registrarme como asesor de inversiones?
Un patrocinador que administra sus propios proyectos inmobiliarios normalmente no es un asesor de inversiones, pero la respuesta depende de los hechos. Mira el registro como asesor de inversiones.
¿Cuándo conviene un fondo en lugar de proyectos individuales?
La mayoría de los patrocinadores empieza con proyectos individuales y considera un fondo cuando los inversionistas ya confían en su historial. Mira fondo frente a proyecto individual.
Siguiente paso: mira cómo es el trabajo en lo que hace en realidad un patrocinador.
Fuentes
- 17 CFR 230.506, exenciones de la Rule 506 (en inglés)
- 15 U.S.C. 78o, registro de corredores y operadores de valores (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Habla con tu propio abogado y tu CPA antes de montar tu empresa. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.