Cómo sindicar un proyecto de apartamentos en Wisconsin: guía para patrocinadores

En esta página

1. ¿Qué es el aviso de la Rule 506 en Wisconsin?
2. ¿Cómo formas la LLC del proyecto en Wisconsin?
3. ¿Qué reglas de arrendadores e inquilinos de Wisconsin debe conocer un patrocinador?
4. ¿Qué cobra Wisconsin cuando se vende un edificio de apartamentos?
5. ¿Cómo funciona el impuesto predial de Wisconsin para un edificio de apartamentos?
6. ¿Wisconsin grava a la LLC del proyecto o a sus inversionistas?
7. Cómo encaja DoorRaise
8. Preguntas frecuentes

Para sindicar un proyecto de apartamentos en Wisconsin, formas la LLC del proyecto (o registras una LLC de otro estado ante el Departamento de Instituciones Financieras de Wisconsin), reúnes capital bajo la Rule 506(b) o 506(c) y presentas un aviso del Form D con una tarifa de $200 por el EFD de NASAA dentro de 15 días de tu primera venta en Wisconsin; después de 15 días los datos estatales de DoorRaise listan un recargo de $200. Las reglas de inquilinos de Wisconsin son detalladas y se aplican con rigor mediante el código estatal de protección al consumidor, el ATCP 134, así que el contrato y el proceso de salida importan más que en muchos estados.

Esta es la versión para Wisconsin de nuestra guía general de sindicación. Explica qué cambia cuando el edificio, los inversionistas o ambos están en Wisconsin. Es información general, no asesoría legal.

¿Qué es el aviso de la Rule 506 en Wisconsin?

Wisconsin trata los intereses de la Rule 506 como valores cubiertos federales y pide un aviso: una copia del Form D de la SEC y la tarifa, presentadas por el Electronic Filing Depository (EFD) de NASAA para la División de Valores del Departamento de Instituciones Financieras de Wisconsin (DFI). Los datos estatales de DoorRaise, tomados de la tabla de NASAA, listan la tarifa en $200 y un recargo de $200 si el aviso llega más de 15 días después de la primera venta en el estado. El EFD muestra el monto exacto antes de pagar, y ese monto manda. Consulta avisos de blue sky y tarifas de blue sky por estado.

¿Cómo formas la LLC del proyecto en Wisconsin?

Una LLC de Wisconsin se forma presentando Artículos de Organización ante el DFI; la tarifa publicada en línea es de $130. Cada año la LLC presenta un reporte anual, con una tarifa de $25 en línea, en el trimestre de su aniversario de formación. Una LLC formada en otro estado que será dueña de una propiedad en Wisconsin solicita un certificado de registro como LLC extranjera. Confirma las tarifas en el sitio del DFI antes de presentar. Consulta cómo formar una LLC para una sindicación y cómo mantener la LLC en regla.

¿Qué reglas de arrendadores e inquilinos de Wisconsin debe conocer un patrocinador?

La ley de arrendamiento de Wisconsin está en el Capítulo 704 de los estatutos y en el código administrativo ATCP 134. El arrendador debe devolver el depósito en garantía, o enviar un estado por escrito de lo que retuvo y por qué, dentro de 21 días después de que el inquilino se muda. El ATCP 134 lista cláusulas que anulan el contrato, como una cláusula que permite al arrendador cobrar al inquilino honorarios de abogado, y exige una hoja de revisión al entrar y avisos específicos. Por renta no pagada, el plazo del aviso depende del contrato: 5 días para pagar o desocupar en la mayoría de los arrendamientos de mes a mes y contratos de un año o menos, y 30 días para contratos de más de un año (Wis. Stat. 704.17(3)(a)). La ley estatal (Wis. Stat. 66.1015) prohíbe el control de rentas local. Tu administrador de la propiedad debe usar un contrato de Wisconsin revisado contra el ATCP 134.

¿Qué cobra Wisconsin cuando se vende un edificio de apartamentos?

Wisconsin cobra una tarifa de traslado de inmuebles de $3 por cada $1,000 de valor, que normalmente paga el vendedor, y el comprador presenta una declaración electrónica de traslado. Confirma quién paga en el contrato de compraventa y pon la parte que te toque en fuentes y usos.

¿Cómo funciona el impuesto predial de Wisconsin para un edificio de apartamentos?

Cada municipio de Wisconsin tiene su propio valuador, y muchos actualizan los valores seguido para mantenerlos cerca del mercado; el estado iguala los valores entre municipios para los impuestos escolares y del condado. El precio de venta es evidencia fuerte del valor, así que espera que el avalúo se acerque a él. Los dueños pueden objetar ante la junta de revisión local en un plazo corto después de que llegan los avisos de avalúo. Calcula los impuestos con tu precio de compra y la tasa local, no con el recibo del vendedor. Consulta la revaluación del impuesto predial en el análisis de apartamentos.

¿Wisconsin grava a la LLC del proyecto o a sus inversionistas?

Wisconsin grava el ingreso generado en el estado, y una sociedad puede tener que retener impuestos de los socios no residentes o presentar una declaración compuesta. Pregunta pronto a tu CPA; el lado del inversionista está en declaraciones estatales de inversionistas no residentes.

Cómo encaja DoorRaise

DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos con sus amigos y seguidores bajo la Rule 506(b) o 506(c), y verifica que cada inversionista sea acreditado antes de firmar. Los inversionistas aportan por transferencia bancaria a la cuenta de escrow del proyecto en Enterprise Bank & Trust. De forma predeterminada, DoorRaise presenta el aviso en el estado de la propiedad; en los proyectos nuevos, el primer inversionista de otro estado paga con tarjeta la tarifa de presentación de ese estado al firmar, los siguientes inversionistas de ese estado no pagan nada, y el patrocinador nunca la adelanta. Los patrocinadores pagan una tarifa inicial de $1,500 (no reembolsable) y una tarifa anual fija de administración de $5,000; consulta precios o cómo funciona.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta el aviso de la Rule 506 en Wisconsin?

$200, según la tabla de NASAA. El EFD muestra el monto final antes de pagar.

¿Hay recargo por demora en Wisconsin?

Los datos de DoorRaise listan un recargo de $200 si el aviso llega más de 15 días después de la primera venta en Wisconsin.

¿Cuánto tiempo tiene un arrendador de Wisconsin para devolver un depósito?

21 días después de que el inquilino se muda.

¿Cuál es la tarifa de traslado de Wisconsin?

$3 por cada $1,000 de valor.

Fuentes

• Wisconsin DFI: Division of Securities
• NASAA: Form D fee schedule
• Wisconsin DFI: corporations
• Wisconsin DATCP: landlord and tenant guide
• Wisconsin Department of Revenue: real estate transfer fee

Este artículo es información general a noviembre de 2026, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Las leyes y tarifas estatales cambian: confírmalas con la agencia estatal y con tu propio abogado antes de presentar. DoorRaise no es un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.