Escrow de impuestos y seguros del prestamista (impounds) en un préstamo de apartamentos
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Un préstamo de apartamentos puede incluir más que un pago de capital e intereses. Muchos prestamistas también cobran cada mes dinero para impuestos prediales y seguros y lo guardan hasta que vencen las facturas. Esa cuenta se llama escrow o impound. No es lo mismo que el escrow de inversionistas que guarda los fondos de una oferta antes del cierre. Esta publicación explica la cuenta del prestamista, qué le hace al flujo de efectivo y qué revisar en los términos del préstamo. Forma parte de nuestras guías de préstamos para apartamentos. Información general, no asesoría legal ni de inversión.
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Tres "escrows" distintos
| Nombre | Quién lo guarda | Propósito |
|---|---|---|
| Escrow de inversionistas | Un banco de escrow, para la oferta | Guarda las transferencias de los inversionistas antes del cierre. Ve escrow en una sindicación |
| Escrow de impuestos y seguros (impound) | El prestamista | Paga las facturas de impuestos prediales y seguros |
| Reserva de reposición | El prestamista o el proyecto | Paga reparaciones de capital planeadas |
Cómo funciona
- Al cierre, el prestamista cobra un depósito inicial que cubre las facturas próximas y un colchón.
- Cada mes, el prestatario paga capital e intereses más una parte de impuestos y seguros.
- Cuando vence una factura, el prestamista la paga con la cuenta.
- Una vez al año, el prestamista revisa la cuenta y ajusta el depósito mensual.
Un ejemplo hipotético
Es una ilustración con números inventados, no una cotización. Un edificio tiene $240,000 de impuestos prediales anuales y $90,000 de seguro anual. El depósito mensual es ($240,000 más $90,000) entre 12, o $27,500. Si el prestamista además guarda un colchón de tres meses, el depósito de cierre por ese colchón sería de $82,500 ($27,500 por 3), además de las facturas que ya estén vencidas.
Ahora supón que una reevaluación sube los impuestos a $300,000. El nuevo depósito mensual es ($300,000 más $90,000) entre 12, o $32,500. Son $5,000 más cada mes, y el prestamista también puede pedir un pago de ajuste por la parte que quedó corta.
Qué le hace al proyecto
- Tamaño de la captación. El depósito de cierre es parte del efectivo que necesitas. Inclúyelo en fuentes y usos.
- Momento del flujo de efectivo. El dinero sale cada mes en lugar de en unos pocos pagos grandes, lo que suaviza el flujo pero quita flexibilidad.
- Riesgo de reevaluación. Los impuestos pueden subir tras una venta. Ve reevaluación de impuestos prediales.
- Riesgo del seguro. Una renovación puede dar un salto. Ve renovación del seguro.
- Razones de deuda. Las pruebas del prestamista usan los pagos totales y el ingreso operativo neto, así que mayores impuestos y seguros reducen la cobertura. Ve préstamos con DSCR.
Qué revisar en los términos del préstamo
- ¿De qué tamaño es el colchón al cierre?
- ¿La cuenta genera intereses, y quién se los queda?
- ¿Cómo y cuándo se ajusta el depósito mensual?
- ¿Puede el prestatario pagar impuestos o seguros directamente en algunos casos?
- ¿Qué pasa si una factura es mayor que el saldo de la cuenta?
- ¿Los depósitos de cierre están detallados en el estimado del préstamo? Ve costos de cierre del préstamo.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise no cobra impuestos ni seguros. Los términos del préstamo son entre el patrocinador y el prestamista. DoorRaise se encarga de la captación, la empresa del proyecto, el papeleo de los inversionistas y el escrow de los fondos de los inversionistas en Enterprise Bank & Trust. Los patrocinadores pagan una tarifa inicial fija de $1,500 y una tarifa anual de administración fija de $5,000.
Preguntas frecuentes
¿El escrow del prestamista es lo mismo que el escrow de la captación?
No. El escrow del prestamista paga las facturas de la propiedad después del cierre. El escrow de la captación guarda las transferencias de los inversionistas hasta que el proyecto cierra.
¿El prestamista me paga intereses por la cuenta?
Depende de los términos del préstamo. Pregunta por escrito.
¿Puedo evitar el depósito mensual?
A veces, con condiciones. Pregunta al prestamista en la etapa de la hoja de términos.
Fuentes
Este artículo es información general a noviembre de 2026, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Toda inversión puede perder dinero. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa (broker-dealer), un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.