¿Cuánto ganan los patrocinadores de sindicaciones inmobiliarias? Tarifas, promote y costos
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No hay salario. Lo que un patrocinador se lleva depende de los términos del proyecto, los costos, los socios y si el proyecto rinde. Esta publicación trata del número neto: recorre un proyecto hipotético desde las tarifas brutas y el promote hasta una cifra por persona, después de impuestos y por hora, y luego muestra el mismo proyecto cuando rinde menos. Para la lista de tipos de tarifas y lo que significa cada una, consulta cómo cobran los patrocinadores. Todas las cifras de abajo son números redondos inventados como ilustración, no un resultado típico ni un pronóstico.
¿Cómo se ve un cálculo neto?
Supón, solo como ilustración: una compra de $10,000,000, una tenencia de cinco años, tres socios iguales, una tarifa de adquisición de 1 % del precio, una tarifa de administración de activos de 2 % de $1,500,000 de ingresos anuales y un promote de 30 % de $1,000,000 de ganancia por encima del rendimiento preferente.
| Paso | Buen resultado | Rinde menos (sin promote) |
|---|---|---|
| Tarifa de adquisición | $100,000 | $100,000 |
| Tarifas de administración de activos (5 años) | $150,000 | $150,000 |
| Promote | $300,000 | $0 |
| Bruto | $550,000 | $250,000 |
| Costos de búsqueda y de proyectos caídos pagados por el patrocinador | -$25,000 | -$25,000 |
| Legal, contabilidad, software y viajes | -$40,000 | -$40,000 |
| Tarifas de la plataforma ($1,500 de configuración y cinco tarifas anuales de $5,000) | -$26,500 | -$26,500 |
| Neto antes de repartir | $458,500 | $158,500 |
| Por socio, tres partes iguales | $152,833 | $52,833 |
| Con una tasa de impuestos supuesta de 35 % (un supuesto, no asesoría) | $99,342 | $34,342 |
| Por hora si tu propio registro muestra 1,200 horas | unos $83 | unos $29 |
Las 1,200 horas son un marcador. Usa tu propio registro; consulta cuánto tiempo toma patrocinar. Que el proyecto o el patrocinador asuma las tarifas de la plataforma depende de tus documentos; esta tabla las cuenta contra el patrocinador para ser prudente. Si un proyecto nunca cierra, el patrocinador puede quedarse solo con los costos de búsqueda. Consulta los costos de un proyecto fallido.
¿Qué costos se restan?
- Costos legales, contables, de software y de presentaciones. Consulta el costo de sindicar.
- Tarifas de la plataforma. DoorRaise cobra $1,500 para configurar un proyecto y una tarifa fija de $5,000 al año desde el cierre, nunca un porcentaje de lo captado.
- Costos de búsqueda y de proyectos caídos cuando un contrato se cae.
- Las partes de socios y equipo. Consulta el reparto del capital del GP.
- Impuestos sobre los ingresos por tarifas y promote. Consulta la estructura fiscal del patrocinador.
- Tu tiempo: cientos de horas entre búsqueda, captación, cierre e informes.
¿Qué reglas hay sobre el pago?
Pagar a personas según el dinero captado puede activar las reglas de broker-dealer, por eso la compensación suele atarse al papel del patrocinador y no a captar capital (17 CFR 240.3a4-1). Las tarifas y el promote deben divulgarse con exactitud (17 CFR 240.10b-5).
Nuestra opinión
Haz tu propia versión de la tabla antes de lanzar, con un buen caso y un mal caso, y mira la línea por hora. Si el plan solo funciona con los supuestos más optimistas de tarifas y promote, no es un plan. Trata los primeros proyectos como un aprendizaje; el ingreso que vale la pena construir viene de un historial e inversionistas que regresan.
Ventajas y desventajas, y para quién no es
- No es para quien necesita ingresos el próximo trimestre. Las tarifas pueden ser pequeñas y el promote llega tarde.
- Error común: contar el promote como un resultado seguro.
- No es asesoría fiscal ni legal.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre amigos y seguidores que ya confían en ellos, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Somos software, preparación de documentos legales, coordinación del escrow y servicios de verificación. No somos un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento, ni un banco ni un agente de escrow, y no guardamos el dinero de los inversionistas: los inversionistas envían su dinero por transferencia bancaria a la cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, a nombre del proyecto.
DoorRaise mantiene el proyecto en su propia compañía con sus propios documentos y una página del proyecto, y verifica la acreditación de cada inversionista, en captaciones 506(b) y 506(c). Tarifas fijas, nunca un porcentaje de lo captado (ver precios). Crea tu página de patrocinador gratis.
Preguntas frecuentes
¿Los patrocinadores reciben un salario?
No. Ganan tarifas, una parte de la ganancia y rendimientos sobre su propia inversión, todo según los documentos.
¿Puede un patrocinador ganar dinero si el proyecto pierde?
Las tarifas aún pueden pagarse, pero el promote normalmente no paga nada a menos que los inversionistas reciban primero su rendimiento preferente.
¿Cuánto gana un patrocinador novato?
Varía mucho y puede ser poco tras costos y tiempo. Planea con los términos de tu proyecto, no con promedios.
¿Los patrocinadores deben divulgar lo que cobran?
Sí. Las tarifas, el promote y cualquier pago a afiliados van en los documentos de la oferta.
Fuentes
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Las cifras son ilustraciones hipotéticas, no resultados típicos ni esperados. Habla con un abogado de valores y con tu contador. DoorRaise no es un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.