Cómo sindicar un proyecto de apartamentos en Delaware: guía para patrocinadores

En esta página

1. ¿Qué es el aviso de la Rule 506 en Delaware?
2. ¿Cómo formas la LLC del proyecto en Delaware?
3. ¿Qué reglas de arrendadores e inquilinos de Delaware debe conocer un patrocinador?
4. ¿Qué cobra Delaware cuando se vende un edificio de apartamentos?
5. ¿Cómo funciona el impuesto predial de Delaware para un edificio de apartamentos?
6. ¿Delaware grava a la LLC del proyecto o a sus inversionistas?
7. Cómo encaja DoorRaise
8. Preguntas frecuentes

Para sindicar un proyecto de apartamentos en Delaware, formas la LLC del proyecto (o registras una LLC de otro estado ante la División de Corporaciones de Delaware), reúnes capital bajo la Rule 506(b) o 506(c) y presentas un aviso del Form D por el EFD de NASAA; los datos estatales de DoorRaise listan la tarifa en 0.5% del monto ofrecido en Delaware, como mínimo $200 y como máximo $1,000. Muchos patrocinadores conocen Delaware como el lugar para formar la LLC de un proyecto en cualquier estado; esta guía trata de ser dueño de un edificio de apartamentos en Delaware, donde el impuesto de traslado de hasta 4% es uno de los costos de cierre más altos del país.

Esta es la versión para Delaware de nuestra guía general de sindicación. Explica qué cambia cuando el edificio, los inversionistas o ambos están en Delaware. Es información general, no asesoría legal.

¿Qué es el aviso de la Rule 506 en Delaware?

Delaware trata los intereses de la Rule 506 como valores cubiertos federales y pide un aviso: una copia del Form D de la SEC y la tarifa, presentadas por el Electronic Filing Depository (EFD) de NASAA para la Unidad de Protección al Inversionista del Departamento de Justicia de Delaware. Los datos estatales de DoorRaise, tomados de la tabla de NASAA, listan la tarifa en 0.5% del monto ofrecido en Delaware, como mínimo $200 y como máximo $1,000, y otro 0.5% del monto ofrecido en Delaware (como máximo $1,000) si el aviso llega más de 15 días después de la primera venta allí. El EFD muestra el monto exacto antes de pagar, y ese monto manda. Consulta avisos de blue sky y tarifas de blue sky por estado.

¿Cómo formas la LLC del proyecto en Delaware?

Una LLC de Delaware se forma presentando un Certificado de Formación ante la División de Corporaciones de Delaware; la tarifa publicada es de $110. Toda LLC de Delaware paga un impuesto anual fijo de $300 a más tardar el 1 de junio, tenga o no ingresos, y debe mantener un agente registrado en Delaware. Una LLC formada en otro estado que será dueña de una propiedad en Delaware se registra como LLC extranjera. Para elegir el estado de la compañía, consulta LLC de Delaware frente a Wyoming y cómo formar una LLC para una sindicación.

¿Qué reglas de arrendadores e inquilinos de Delaware debe conocer un patrocinador?

El código de arrendamiento residencial de Delaware (Título 25, Parte III) regula la mayoría de los contratos. En un contrato de un año o más, el depósito en garantía no puede pasar de un mes de renta, y el arrendador lo devuelve, con una lista detallada de los descuentos, dentro de 20 días después de que termina el arrendamiento (25 Del. C. 5514). Por renta no pagada, el arrendador da un aviso por escrito de 5 días antes de presentar un caso de posesión sumaria en el Justice of the Peace Court (25 Del. C. 5502). Tu administrador de la propiedad debe usar formatos de Delaware.

¿Qué cobra Delaware cuando se vende un edificio de apartamentos?

El impuesto de traslado de Delaware es de 2.5% del precio para el estado más un impuesto local de hasta 1.5%, así que hasta 4% en total. Por costumbre comprador y vendedor lo dividen en partes iguales, pero el contrato decide. Pon tu mitad en fuentes y usos.

¿Cómo funciona el impuesto predial de Delaware para un edificio de apartamentos?

Cada condado de Delaware fija los valores de la propiedad, y los tres (New Castle, Kent y Sussex) completaron en 2024 y 2025 revaluaciones ordenadas por un tribunal después de décadas con valores viejos. La revaluación movió la carga fiscal entre tipos de propiedad, así que no confíes en un recibo del vendedor anterior a ella. Calcula los impuestos con el nuevo valor catastral y las tasas vigentes del condado, las escuelas y la ciudad. Consulta la revaluación del impuesto predial en el análisis de apartamentos.

¿Delaware grava a la LLC del proyecto o a sus inversionistas?

Delaware grava el ingreso generado en el estado, y una sociedad puede tener que retener impuestos de los socios no residentes o presentar una declaración compuesta. Delaware no tiene impuesto sobre ventas. Pregunta pronto a tu CPA; el lado del inversionista está en declaraciones estatales de inversionistas no residentes.

Cómo encaja DoorRaise

DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos con sus amigos y seguidores bajo la Rule 506(b) o 506(c), y verifica que cada inversionista sea acreditado antes de firmar. Los inversionistas aportan por transferencia bancaria a la cuenta de escrow del proyecto en Enterprise Bank & Trust. De forma predeterminada, DoorRaise presenta el aviso en el estado de la propiedad; el primer inversionista de otro estado paga con tarjeta la tarifa de presentación de ese estado al firmar, los siguientes inversionistas de ese estado no pagan nada, y el patrocinador nunca la adelanta. Los patrocinadores pagan una tarifa inicial de $1,500 (no reembolsable) y una tarifa anual fija de administración de $5,000; consulta precios o cómo funciona.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta el aviso de la Rule 506 en Delaware?

0.5% del monto ofrecido en Delaware, como mínimo $200 y como máximo $1,000, según la tabla de NASAA. El EFD muestra el monto final antes de pagar.

¿Qué paga cada año una LLC de Delaware?

Un impuesto anual fijo de $300, a más tardar el 1 de junio.

¿De cuánto es el impuesto de traslado de Delaware?

Hasta 4% del precio: 2.5% para el estado más hasta 1.5% local.

¿Cuánto tiempo tiene un arrendador de Delaware para devolver un depósito?

20 días después de que termina el arrendamiento.

Fuentes

• Delaware Department of Justice: Investor Protection Unit
• NASAA: Form D fee schedule
• Delaware Division of Corporations
• Delaware Code, Title 25, Chapter 55
• Delaware Division of Revenue: realty transfer tax

Este artículo es información general a noviembre de 2026, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Las leyes y tarifas estatales cambian: confírmalas con la agencia estatal y con tu propio abogado antes de presentar. DoorRaise no es un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.