Cómo sindicar un proyecto de apartamentos en Illinois

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¿Qué es el aviso de la Rule 506 en Illinois?
¿Cómo formas la LLC del proyecto en Illinois?
¿Qué reglas de arrendadores e inquilinos de Illinois debe conocer un patrocinador?
¿Qué cobra Illinois cuando se vende un edificio de apartamentos?
¿Cómo funciona el impuesto predial de Illinois para un edificio de apartamentos?
¿Illinois grava a la LLC del proyecto o a sus inversionistas?
Cómo encaja DoorRaise
Preguntas frecuentes

Para sindicar un proyecto de apartamentos en Illinois, formas la LLC del proyecto (o registras una LLC de otro estado ante la Secretaría de Estado de Illinois), reúnes capital bajo la Rule 506(b) o 506(c) y presentas un aviso del Form D con una tarifa de $100 por el EFD de NASAA. Casi todo lo que hace distinto a Illinois es local: Chicago tiene su propia ordenanza de inquilinos y un impuesto municipal de traslado alto, y Cook County valúa la propiedad en su propio ciclo de tres años, con una proporción distinta a la del resto del estado.

Esta es la versión para Illinois de nuestra guía general de sindicación. Explica qué cambia cuando el edificio, los inversionistas o ambos están en Illinois. Es información general, no asesoría legal.

¿Qué es el aviso de la Rule 506 en Illinois?

Illinois trata los intereses de la Rule 506 como valores cubiertos federales y pide un aviso: una copia del Form D de la SEC y la tarifa, presentadas por el Electronic Filing Depository (EFD) de NASAA para el Departamento de Valores de Illinois, parte de la Secretaría de Estado. Los datos estatales de DoorRaise, tomados de la tabla de NASAA, listan la tarifa en $100. Presenta dentro de 15 días de la primera venta a un inversionista de Illinois. El EFD muestra el monto exacto antes de pagar, y ese monto manda. Consulta avisos de blue sky y tarifas de blue sky por estado.

¿Cómo formas la LLC del proyecto en Illinois?

Una LLC de Illinois se forma presentando Artículos de Organización ante la Secretaría de Estado de Illinois; la tarifa publicada es de $150. Cada año la LLC presenta un reporte anual, con una tarifa de $75, antes del primer día de su mes de aniversario. Una LLC formada en otro estado que será dueña de una propiedad en Illinois solicita autorización como LLC extranjera. Confirma las tarifas en el sitio de la Secretaría de Estado antes de presentar. Consulta cómo formar una LLC para una sindicación y el registro en el estado de la propiedad.

¿Qué reglas de arrendadores e inquilinos de Illinois debe conocer un patrocinador?

La Security Deposit Return Act de Illinois aplica a edificios de 5 o más unidades. El arrendador que se queda con parte del depósito debe enviar un estado detallado de los daños dentro de 30 días después de que el inquilino se muda, y devolver el resto dentro de 45 días. Los arrendadores de 25 o más unidades en un edificio o conjunto también deben pagar intereses sobre los depósitos que guardan más de seis meses (la Security Deposit Interest Act). Por renta no pagada, el arrendador entrega un aviso de 5 días antes de presentar un desalojo. La ley de Illinois prohíbe el control de rentas local. En Chicago, la Residential Landlord and Tenant Ordinance (RLTO) agrega reglas estrictas de depósitos, intereses y avisos, con multas fuertes por errores pequeños, así que un proyecto en Chicago necesita un administrador que la conozca bien.

¿Qué cobra Illinois cuando se vende un edificio de apartamentos?

Illinois cobra un impuesto estatal de traslado de $0.50 por cada $500 de valor, y los condados agregan $0.25 por cada $500. Chicago agrega un impuesto municipal de traslado mucho más alto, que normalmente paga el comprador, más una parte menor para el transporte público que normalmente paga el vendedor. Varios suburbios tienen también sus propios impuestos de traslado. Revisa la ciudad donde está el edificio y pon tu parte en fuentes y usos.

¿Cómo funciona el impuesto predial de Illinois para un edificio de apartamentos?

Fuera de Cook County, la propiedad se valúa a un tercio del valor de mercado, y los condados revalúan cada cuatro años. Cook County valúa la propiedad residencial, incluidos los apartamentos, al 10% del valor de mercado y revalúa un tercio del condado cada año, así que cada zona se actualiza cada tres años; a los dueños de propiedades que generan ingresos se les pueden pedir la relación de rentas (rent roll) y los gastos. Después se aplica un factor de igualación estatal antes de las tasas locales. Las tasas del impuesto predial de Illinois están entre las más altas del país, así que a menudo son el gasto operativo más grande. Calcula los impuestos con el valor que esperas en la siguiente revaluación y planea una apelación cuando los números la respalden. Consulta la revaluación del impuesto predial en el análisis de apartamentos y cómo apelar el impuesto predial de un edificio de apartamentos.

¿Illinois grava a la LLC del proyecto o a sus inversionistas?

Illinois grava el ingreso generado en el estado y además cobra a las sociedades un impuesto de reemplazo (replacement tax) sobre su ingreso. Una sociedad puede tener que retener impuestos de los socios no residentes o presentar una declaración compuesta. Pregunta pronto a tu CPA; el lado del inversionista está en declaraciones estatales de inversionistas no residentes.

Cómo encaja DoorRaise

DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos con sus amigos y seguidores bajo la Rule 506(b) o 506(c), y verifica que cada inversionista sea acreditado antes de firmar. Los inversionistas aportan por transferencia bancaria a la cuenta de escrow del proyecto en Enterprise Bank & Trust. De forma predeterminada, DoorRaise presenta el aviso en el estado de la propiedad; en los proyectos nuevos, el primer inversionista de otro estado paga con tarjeta la tarifa de presentación de ese estado al firmar, los siguientes inversionistas de ese estado no pagan nada, y el patrocinador nunca la adelanta. Los patrocinadores pagan una tarifa inicial de $1,500 (no reembolsable) y una tarifa anual fija de administración de $5,000; consulta precios o cómo funciona.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta el aviso de la Rule 506 en Illinois?

$100, según la tabla de NASAA. El EFD muestra el monto final antes de pagar.

¿Qué presenta cada año una LLC de Illinois?

Un reporte anual, con una tarifa de $75.

¿La ordenanza de inquilinos de Chicago aplica a mi edificio?

Aplica a la mayoría de las unidades en renta de Chicago. Algunos edificios pequeños donde vive el dueño están exentos; confírmalo con tu abogado.

¿Cada cuánto se revalúa un edificio en Cook County?

Cada tres años, por zona.

Fuentes

Este artículo es información general a noviembre de 2026, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Las leyes y tarifas estatales cambian: confírmalas con la agencia estatal y con tu propio abogado antes de presentar. DoorRaise no es un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.