Cómo sindicar un proyecto de apartamentos en Nueva York: guía para patrocinadores

En esta página

1. ¿Qué es el aviso de la Rule 506 en Nueva York?
2. ¿Cómo formas la LLC del proyecto en Nueva York?
3. ¿Qué reglas de arrendadores e inquilinos de Nueva York debe conocer un patrocinador?
4. ¿Qué cobra Nueva York cuando se vende un edificio de apartamentos?
5. ¿Cómo funciona el impuesto predial de Nueva York para un edificio de apartamentos?
6. ¿Nueva York grava a la LLC del proyecto o a sus inversionistas?
7. Cómo encaja DoorRaise
8. Preguntas frecuentes

Para sindicar un proyecto de apartamentos en Nueva York, formas la LLC del proyecto (o registras una LLC de otro estado) y cumples el paso de publicación de Nueva York, reúnes capital bajo la Rule 506(b) o 506(c) y presentas un aviso del Form D ante la Oficina de Protección al Inversionista de la Fiscalía General por el EFD de NASAA. Los datos estatales de DoorRaise listan $300 para una oferta de hasta $500,000 y $1,200 por encima. La pregunta de análisis más grande suele ser si alguna unidad tiene renta regulada.

Esta es la versión para Nueva York de nuestra guía general de sindicación. Explica qué cambia cuando el edificio, los inversionistas o ambos están en Nueva York. Solo para el aviso, consulta el aviso de la Rule 506 en Nueva York. Es información general, no asesoría legal.

¿Qué es el aviso de la Rule 506 en Nueva York?

Nueva York trata los intereses de la Rule 506 como valores cubiertos federales y recibe un aviso por el Electronic Filing Depository (EFD) de NASAA para la Oficina de Protección al Inversionista de la Fiscalía General. Los datos estatales de DoorRaise listan la tarifa en $300 para una oferta de hasta $500,000 y $1,200 por encima, y señalan que Nueva York también quiere cada enmienda del Form D y una renovación cada cuatro años. El EFD muestra el monto exacto antes de pagar, y ese monto manda. Consulta el aviso de la Rule 506 en Nueva York y tarifas de blue sky por estado.

¿Cómo formas la LLC del proyecto en Nueva York?

Una LLC de Nueva York se forma presentando Artículos de Organización ante el Departamento de Estado. Nueva York exige después que la LLC publique un aviso de su formación en dos periódicos del condado de su oficina durante seis semanas y presente un Certificado de Publicación, con una tarifa de presentación fijada por el estado; el costo de los periódicos varía mucho según el condado y suele ser la cuenta mayor. Cada dos años la LLC presenta un estado bienal, que en las guías que encontramos tiene una tarifa de $9. Una LLC extranjera que será dueña de una propiedad en Nueva York también se registra y publica. Confirma las reglas con el Departamento de Estado. Consulta cómo formar una LLC para una sindicación y el registro en el estado de la propiedad.

¿Qué reglas de arrendadores e inquilinos de Nueva York debe conocer un patrocinador?

Desde la ley Housing Stability and Tenant Protection Act de 2019, un arrendador de Nueva York no puede cobrar un depósito en garantía mayor a un mes de renta, y debe devolverlo con una lista detallada dentro de 14 días después de que el inquilino se va. Los cargos por pago tardío están limitados y los desalojos requieren los avisos y pasos judiciales que fija la ley. Aparte, la rent stabilization cubre la mayoría de los edificios de seis o más unidades construidos antes de 1974 en la ciudad de Nueva York y en otras localidades que la adoptaron, y las unidades con renta regulada limitan cuánto puedes subir la renta. Pregunta a tu abogado y pide el historial de registro del edificio antes de calcular cualquier crecimiento de renta. Para una visión más amplia, consulta las leyes de control de rentas para inversionistas en apartamentos.

¿Qué cobra Nueva York cuando se vende un edificio de apartamentos?

El estado de Nueva York cobra un transfer tax de $2 por cada $500 del precio, que normalmente paga el vendedor. La ciudad de Nueva York suma sus propios transfer taxes, otras localidades cobran los suyos, y se aplica un mortgage recording tax cuando el prestamista registra el préstamo. Pide las cifras exactas a tu compañía de títulos y ponlas en fuentes y usos.

¿Cómo funciona el impuesto predial de Nueva York para un edificio de apartamentos?

Los valuadores locales fijan el valor valuado, y las tasas varían por condado, ciudad y distrito escolar; la ciudad de Nueva York valúa los edificios de renta a partir de sus ingresos y aplica una tasa por clase. Una venta puede llevar a impugnar la valuación, y los dueños pueden presentar reclamos en fechas fijas. En la ciudad de Nueva York, los edificios de más de 25,000 pies cuadrados también enfrentan límites de emisiones bajo la Local Law 97, que pueden sumar costo de capital. Calcula los impuestos con la cuenta actual y tu precio de compra. Consulta la revaluación del impuesto predial en el análisis de apartamentos.

¿Nueva York grava a la LLC del proyecto o a sus inversionistas?

Nueva York grava el ingreso generado en el estado, y los socios no residentes pueden deber impuesto de Nueva York o quedar cubiertos por retención o una declaración compuesta. La ciudad de Nueva York suma impuestos propios para algunas entidades. Pregunta pronto a tu CPA; el lado del inversionista está en declaraciones estatales de inversionistas no residentes.

Cómo encaja DoorRaise

DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos con sus amigos y seguidores bajo la Rule 506(b) o 506(c), y verifica que cada inversionista sea acreditado antes de firmar. Los inversionistas aportan por transferencia bancaria a la cuenta de escrow del proyecto en Enterprise Bank & Trust. De forma predeterminada, DoorRaise presenta el aviso en el estado de la propiedad; en los proyectos nuevos, el primer inversionista de otro estado paga con tarjeta la tarifa de presentación de ese estado al firmar, los siguientes inversionistas de ese estado no pagan nada, y el patrocinador nunca la adelanta. Los patrocinadores pagan una tarifa inicial de $1,500 (no reembolsable) y una tarifa anual fija de administración de $5,000; consulta precios o cómo funciona.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta el aviso de la Rule 506 en Nueva York?

$300 para una oferta de hasta $500,000 y $1,200 por encima, según los datos estatales de DoorRaise. El EFD muestra el monto final antes de pagar.

¿Una LLC de Nueva York tiene que publicar?

Sí, un aviso de formación en dos periódicos durante seis semanas y luego un Certificado de Publicación.

¿Cuánto puede cobrar un arrendador de Nueva York como depósito en garantía?

Un mes de renta.

¿Cuál es el transfer tax del estado de Nueva York?

$2 por cada $500 del precio, que normalmente paga el vendedor, con impuestos locales adicionales en algunos lugares.

Fuentes

• Fiscalía General de Nueva York: Oficina de Protección al Inversionista
• NASAA: tabla de tarifas del Form D
• Departamento de Estado de Nueva York: División de Corporaciones
• Departamento de Impuestos y Finanzas de Nueva York

Este artículo es información general a noviembre de 2026, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Las leyes y tarifas estatales cambian: confírmalas con la agencia estatal y con tu propio abogado antes de presentar. DoorRaise no es un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.