Cómo sindicar un proyecto de apartamentos en Massachusetts: guía para patrocinadores
En esta página
- ¿Qué es el aviso de la Rule 506 en Massachusetts?
- ¿Cómo formas la LLC del proyecto en Massachusetts?
- ¿Qué reglas de arrendadores e inquilinos de Massachusetts debe conocer un patrocinador?
- ¿Por qué importa la pintura con plomo en Massachusetts?
- ¿Qué cobra Massachusetts cuando se vende un edificio de apartamentos?
- ¿Cómo funciona el impuesto predial de Massachusetts para un edificio de apartamentos?
- ¿Massachusetts grava a la LLC del proyecto o a sus inversionistas?
- Cómo encaja DoorRaise
- Preguntas frecuentes
Para sindicar un proyecto de apartamentos en Massachusetts, formas la LLC del proyecto (o registras una LLC de otro estado ante la Secretaría del Commonwealth), reúnes capital bajo la Rule 506(b) o 506(c) y presentas un aviso del Form D por el EFD de NASAA; los datos estatales de DoorRaise listan la tarifa en $250 para una oferta de hasta $2,000,000, $500 hasta $7,500,000 y $750 por encima. La ley de inquilinos de Massachusetts es estricta y las multas son grandes: un error con un depósito en garantía puede costar tres veces el depósito, y la ley de pintura con plomo aplica siempre que en una unidad viva un niño menor de seis años.
Esta es la versión para Massachusetts de nuestra guía general de sindicación. Explica qué cambia cuando el edificio, los inversionistas o ambos están en Massachusetts. Es información general, no asesoría legal.
¿Qué es el aviso de la Rule 506 en Massachusetts?
Massachusetts trata los intereses de la Rule 506 como valores cubiertos federales y pide un aviso: una copia del Form D de la SEC y la tarifa, presentadas por el Electronic Filing Depository (EFD) de NASAA para la División de Valores de la Secretaría del Commonwealth. Los datos estatales de DoorRaise, tomados de la tabla de NASAA, listan la tarifa en $250 para una oferta de hasta $2,000,000, $500 hasta $7,500,000 y $750 por encima. Presenta dentro de 15 días de la primera venta a un inversionista de Massachusetts. El EFD muestra el monto exacto antes de pagar, y ese monto manda. Consulta avisos de blue sky y tarifas de blue sky por estado.
¿Cómo formas la LLC del proyecto en Massachusetts?
Una LLC de Massachusetts se forma presentando un Certificado de Organización ante la División de Corporaciones de la Secretaría del Commonwealth; la tarifa publicada es de $500. Cada año la LLC presenta un reporte anual, también de $500, en su fecha de aniversario. Una LLC formada en otro estado que será dueña de una propiedad en Massachusetts se registra como LLC extranjera, con un costo parecido. Esas tarifas anuales son más altas que en la mayoría de los estados, así que inclúyelas en el presupuesto operativo. Consulta cómo formar una LLC para una sindicación y cómo mantener la LLC en regla.
¿Qué reglas de arrendadores e inquilinos de Massachusetts debe conocer un patrocinador?
Bajo la ley de depósitos en garantía (M.G.L. c. 186, s. 15B), un arrendador puede cobrar como máximo la renta del primer mes, la del último mes, un depósito en garantía de no más de un mes de renta y el costo de cambiar la cerradura. El depósito debe ir a una cuenta separada que genere intereses en un banco de Massachusetts, el inquilino debe recibir un recibo y los datos del banco, se deben intereses cada año, y el depósito se devuelve dentro de 30 días después de que termina el arrendamiento. El arrendador que rompe estas reglas puede deber tres veces el depósito más intereses y honorarios legales. Cuando compras un edificio, los depósitos y la obligación de rendir cuentas de ellos pasan a ti, así que confirma los registros del vendedor al cierre. Massachusetts no tiene control de rentas desde una votación estatal de 1994, aunque se debaten propuestas para cambiarlo. Por renta no pagada, el arrendador entrega un aviso de desocupación de 14 días antes de presentar un caso de desalojo (summary process).
¿Por qué importa la pintura con plomo en Massachusetts?
La ley de plomo de Massachusetts exige al dueño eliminar el plomo, o ponerlo bajo control provisional, en cualquier unidad construida antes de 1978 donde viva un niño menor de seis años, haya o no un niño intoxicado, y un dueño no puede negarse a rentar a una familia por esa razón. Gran parte de los apartamentos del estado son antiguos, así que pide las cartas de cumplimiento de plomo del vendedor, presupuesta la eliminación de plomo en las unidades que no las tengan, y consulta reglas de pintura con plomo para edificios de apartamentos.
¿Qué cobra Massachusetts cuando se vende un edificio de apartamentos?
El deed excise es de $4.56 por cada $1,000 del precio en la mayoría de los condados (Barnstable County tiene una tasa distinta), y normalmente lo paga el vendedor. Algunos municipios han adoptado o propuesto tarifas locales de traslado. Pon la parte que te toque en fuentes y usos.
¿Cómo funciona el impuesto predial de Massachusetts para un edificio de apartamentos?
Los valuadores de cada ciudad y municipio valúan la propiedad a su valor total de mercado al 1 de enero, y la Proposición 2½ limita cuánto puede crecer cada año el cobro total de impuestos de un municipio. Muchas ciudades gravan la propiedad residencial, incluidos los apartamentos, a la tasa residencial, que es más baja que la tasa comercial en los municipios que separan tasas. Los dueños pueden pedir una reducción (abatement) al valuador local y después apelar ante la Appellate Tax Board. Calcula los impuestos con tu precio y la tasa residencial. Consulta la revaluación del impuesto predial en el análisis de apartamentos.
¿Massachusetts grava a la LLC del proyecto o a sus inversionistas?
Massachusetts grava el ingreso generado en el estado, y una sociedad puede tener que retener impuestos de los socios no residentes o presentar una declaración compuesta. Massachusetts también tiene un impuesto adicional de 4% sobre el ingreso de más de alrededor de $1 millón. Pregunta pronto a tu CPA; el lado del inversionista está en declaraciones estatales de inversionistas no residentes.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos con sus amigos y seguidores bajo la Rule 506(b) o 506(c), y verifica que cada inversionista sea acreditado antes de firmar. Los inversionistas aportan por transferencia bancaria a la cuenta de escrow del proyecto en Enterprise Bank & Trust. De forma predeterminada, DoorRaise presenta el aviso en el estado de la propiedad; en los proyectos nuevos, el primer inversionista de otro estado paga con tarjeta la tarifa de presentación de ese estado al firmar, los siguientes inversionistas de ese estado no pagan nada, y el patrocinador nunca la adelanta. Los patrocinadores pagan una tarifa inicial de $1,500 (no reembolsable) y una tarifa anual fija de administración de $5,000; consulta precios o cómo funciona.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el aviso de la Rule 506 en Massachusetts?
$250 para una oferta de hasta $2,000,000, $500 hasta $7,500,000 y $750 por encima, según la tabla de NASAA. El EFD muestra el monto final antes de pagar.
¿Qué paga cada año una LLC de Massachusetts?
Una tarifa de reporte anual de $500.
¿Qué pasa si un arrendador de Massachusetts maneja mal un depósito?
El arrendador puede deber tres veces el depósito más intereses y honorarios legales.
¿Massachusetts tiene control de rentas?
No. Una votación estatal de 1994 lo terminó, aunque se debaten propuestas para regresarlo.
Fuentes
- Massachusetts Securities Division
- NASAA: Form D fee schedule
- Massachusetts Corporations Division
- M.G.L. c. 186, s. 15B: security deposits
- Massachusetts Childhood Lead Poisoning Prevention Program: Lead Law
Este artículo es información general a noviembre de 2026, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Las leyes y tarifas estatales cambian: confírmalas con la agencia estatal y con tu propio abogado antes de presentar. DoorRaise no es un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.