Cómo sindicar un proyecto de apartamentos en Tennessee: guía para patrocinadores

En esta página

1. ¿Qué es el aviso de la Rule 506 en Tennessee?
2. ¿Cómo se forma la LLC del proyecto en Tennessee?
3. ¿Cuáles son los impuestos de franquicia y de exceso de Tennessee?
4. ¿Qué reglas de arrendadores e inquilinos debe conocer un patrocinador en Tennessee?
5. ¿Cómo funciona el impuesto predial de Tennessee cuando se vende un edificio de apartamentos?
6. Cómo encaja DoorRaise
7. Preguntas frecuentes

Para sindicar un proyecto de apartamentos en Tennessee, formas la LLC del proyecto (o registras una LLC de otro estado ante la Secretaría de Estado de Tennessee), reúnes capital bajo la Rule 506(b) o 506(c) y presentas un aviso del Form D con una tarifa de $500 por el EFD de NASAA, con recargo si pasan más de 31 días desde la primera venta allí. Tennessee también cobra a la LLC un impuesto de franquicia y uno de exceso, y su ley de arrendadores e inquilinos solo aplica en condados grandes.

Esta es la versión para Tennessee de nuestra guía general de sindicación. Explica qué cambia cuando el edificio, los inversionistas o ambos están en Tennessee. Es información general, no asesoría legal.

¿Qué es el aviso de la Rule 506 en Tennessee?

Tennessee trata los intereses de la Rule 506 como valores cubiertos federales y pide un aviso. Presentas la copia del Form D de la SEC y la tarifa por el Electronic Filing Depository (EFD) de NASAA para la División de Valores de Tennessee. Los datos estatales de DoorRaise, tomados de la tabla de NASAA, listan la tarifa en $500 y un recargo de $1,000, con más después de un año, si la presentación llega más de 31 días después de la primera venta en el estado. La mayoría de los patrocinadores usa el plazo estándar de 15 días en todos los estados en vez de seguir excepciones. El EFD muestra el monto exacto antes de pagar, y ese monto manda. Consulta avisos de blue sky y tarifas de blue sky por estado.

¿Cómo se forma la LLC del proyecto en Tennessee?

Una LLC de Tennessee se forma presentando Artículos de Organización ante la Secretaría de Estado. La tarifa publicada es de $50 por miembro, con mínimo de $300 y máximo de $3,000, y el informe anual y el Certificado de Autoridad de una LLC extranjera usan la misma escala por miembro. En una sindicación, "miembro" importa: el número de miembros puede subir el costo, así que pregunta si la tarifa cuenta al administrador y a cada inversionista, y confirma en la lista de la Secretaría de Estado antes de presentar. Consulta formar una LLC para una sindicación y calificación como entidad extranjera en el estado de la propiedad.

¿Cuáles son los impuestos de franquicia y de exceso de Tennessee?

Tennessee no grava los salarios, pero sí a las entidades de negocios. El impuesto de exceso es de 6.5% de las ganancias netas de negocios hechos en el estado, y el de franquicia es de 0.25% del patrimonio neto con un mínimo de $100, después de que una ley de 2024 eliminó la medida de propiedad inmueble y tangible. Una LLC, incluida una LLC de proyecto que posee un edificio de apartamentos, en general está sujeta a ambos, así que inclúyelos en el presupuesto operativo y en la proyección de distribuciones. El Departamento de Ingresos explica las excepciones; pregunta a tu contador si alguna aplica a tu estructura.

¿Qué reglas de arrendadores e inquilinos debe conocer un patrocinador en Tennessee?

La Ley Uniforme de Arrendadores e Inquilinos Residenciales de Tennessee (T.C.A. 66-28-101 y siguientes) aplica solo en condados con más de 75,000 habitantes, lo que incluye los mayores mercados de apartamentos; en otros lugares rigen el derecho común y el contrato. Donde aplica, el arrendador debe devolver el depósito de seguridad dentro de 30 días (66-28-301), el inquilino recibe un aviso de 14 días para pagar antes de que el arrendador pueda terminar por falta de pago (66-28-505), y un arrendamiento mensual termina con aviso de 30 días. Tennessee también prohíbe el control de rentas local (66-35-102). Confirma el condado de tu edificio antes de suponer que URLTA aplica. Consulta leyes de control de rentas para inversionistas en apartamentos.

¿Cómo funciona el impuesto predial de Tennessee cuando se vende un edificio de apartamentos?

Los condados de Tennessee retasan en un ciclo de cuatro a seis años fijado por la Junta Estatal de Igualación, y el valor tasado de la propiedad comercial, que incluye apartamentos, es un porcentaje del valor evaluado. Una venta no reinicia el valor por sí sola, pero el tasador puede usar tu precio de compra en la siguiente retasación. Proyecta los impuestos con el precio de compra y pregunta al condado cuándo cae su retasación. Consulta reevaluación del impuesto predial en el análisis de apartamentos y apelar el impuesto predial de un edificio de apartamentos.

Cómo encaja DoorRaise

DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos con sus amigos y seguidores bajo la Rule 506(b) o 506(c), solo con inversionistas acreditados verificados. Los inversionistas financian por transferencia bancaria (wire) a una cuenta de depósito en garantía. Por defecto DoorRaise presenta el aviso del estado de la propiedad; en los proyectos nuevos, el primer inversionista de otro estado paga con tarjeta la tarifa de presentación de ese estado al firmar, y los siguientes inversionistas de ese estado no pagan nada. Consulta los precios o cómo funciona.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta el aviso de la Rule 506 en Tennessee?

$500, según la tabla de NASAA. El EFD muestra el monto final antes de pagar.

¿Cuál es el recargo por demora en Tennessee?

Los datos de DoorRaise listan $1,000 si la presentación llega más de 31 días después de la primera venta, y más después de un año.

¿Tennessee grava a una LLC dueña de un edificio de apartamentos?

En general sí: un impuesto de exceso sobre ganancias netas y uno de franquicia sobre patrimonio neto. Pregunta a un contador por las excepciones.

¿URLTA aplica en todo Tennessee?

No. Aplica solo en condados que superan un umbral de población.

Fuentes

• Departamento de Comercio y Seguros de Tennessee: División de Valores
• NASAA: tabla de tarifas del Form D
• Secretaría de Estado de Tennessee: servicios para empresas
• Departamento de Ingresos de Tennessee: impuestos de franquicia y exceso
• Código de Tennessee Anotado, Título 66, Capítulo 28

Este artículo es información general a noviembre de 2026, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Las leyes y tarifas estatales cambian: confirma con la agencia estatal y con tu propio abogado antes de presentar. DoorRaise no es un bufete, ni un corredor de bolsa, ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.