Cómo fijar la división de ganancias con los inversionistas
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La división de ganancias dice cómo se reparten las ganancias entre los inversionistas y el patrocinador una vez que los inversionistas han recibido su capital y cualquier rendimiento preferente. El patrocinador la fija decidiendo el orden de los pagos, si ofrece un rendimiento preferente y qué parte de la ganancia restante se queda como participación en ganancias (promote). No hay una división obligatoria. Lo importante es que esté escrita con claridad, que los inversionistas vean qué reciben en un caso favorable y en un caso de pérdida, y que la parte del patrocinador premie los resultados.
Esta publicación es parte de nuestra guía de sindicación de bienes raíces. Las reglas están vigentes a octubre de 2026.
¿Cuál es el orden de los pagos?
Un orden común, llamado cascada: primero, los inversionistas reciben de vuelta su capital invertido; segundo, reciben cualquier rendimiento preferente; tercero, la ganancia restante se divide entre inversionistas y patrocinador en los porcentajes indicados. Algunos proyectos añaden niveles en los que la parte del patrocinador sube cuando los rendimientos de los inversionistas superan ciertos umbrales. Vea la cascada y la participación en ganancias, qué es un rendimiento preferente y rendimiento preferente frente a tasa mínima.
¿Cómo elige la división?
Parta del trabajo y del riesgo que asume cada lado. Los inversionistas aportan el capital y asumen el riesgo de pérdida. El patrocinador encuentra el proyecto, ejecuta el plan y asume el riesgo operativo. Pregúntese:
- ¿Qué aceptarían los inversionistas que conozco? Hable con ellos antes de publicar los términos.
- ¿La parte del patrocinador aún paga el trabajo si la propiedad solo rinde de forma modesta?
- ¿El patrocinador pone efectivo? Vea la coinversión del patrocinador.
- ¿Se ofrece un rendimiento preferente? Una división sin rendimiento preferente invita a preguntar por qué el patrocinador comparte la ganancia antes que los inversionistas reciban la suya.
- ¿Hay niveles? Más niveles son más cosas que explicar; vea el catch-up del socio general.
Nuestra calculadora de división de ganancias le permite probar divisiones antes de fijarlas.
Un ejemplo con caso de pérdida
Este es un ejemplo inventado, solo para ilustrar. No es una predicción y no sugiere cuánto rendirá un proyecto. Suponga que los inversionistas ponen $1,000,000. Los documentos dicen que primero los inversionistas recuperan su capital, y luego la ganancia restante se divide 70% para los inversionistas y 30% para el patrocinador, sin rendimiento preferente, para simplificar la aritmética.
| Caso | Fondos de la venta para el capital | Tras recuperar el capital | Parte de los inversionistas | Parte del patrocinador |
|---|---|---|---|---|
| Caso más favorable | $1,400,000 | $400,000 de ganancia | $280,000 | $120,000 |
| Punto de equilibrio | $1,000,000 | $0 | $0 | $0 |
| Caso de pérdida | $700,000 | Ninguna | $0 | $0 |
En el caso favorable, los inversionistas reciben sus $1,000,000 más $280,000, y el patrocinador recibe $120,000 de promote. En el punto de equilibrio, los inversionistas recuperan su capital y nadie recibe parte de ganancia. En el caso de pérdida, los inversionistas reciben $700,000 y pierden $300,000, y el patrocinador no recibe promote. Las distribuciones operativas durante la tenencia cambiarían el cuadro, y un proyecto real también tiene tarifas e impuestos. Por eso conviene mostrar el caso de pérdida junto al caso favorable.
Formas comunes de estructurar la división
Estas son estructuras, no números recomendados. Los términos adecuados dependen del proyecto, del mercado y de lo que esperan sus inversionistas.
| Estructura | Cómo funciona | Cuidado con |
|---|---|---|
| Rendimiento preferente y luego una sola división | Los inversionistas reciben primero su capital y el rendimiento preferente; el resto de la ganancia se divide en una sola proporción | Fácil de explicar; revise si el preferente es acumulativo |
| División escalonada con umbrales de TIR | La parte del patrocinador sube cuando los inversionistas alcanzan ciertos niveles de TIR | Premia los buenos resultados; es más difícil de modelar. Mire el modelo de cascada con umbrales de TIR. |
| Rendimiento preferente con recuperación (catch-up) | Después del preferente, el patrocinador recibe una parte mayor hasta alcanzar la división acordada | Cambia quién recibe los siguientes dólares. Mire el catch-up del patrocinador. |
| Sin rendimiento preferente, división directa | La ganancia se divide en una proporción desde el primer dólar | Simple, pero los inversionistas cargan más del riesgo inicial |
| Clases de inversionistas | Distintas clases reciben distinta prioridad o división | Infórmelo con claridad. Mire las clases A y B de inversionistas. |
Mire rendimiento preferente frente a tasa mínima y la cascada y el promote.
Preguntas que harán los inversionistas sobre su división
- ¿El rendimiento preferente es acumulativo y se capitaliza?
- ¿Cuándo empieza la parte del patrocinador, y alguna vez regresa a los inversionistas (una devolución o clawback)? Mire la devolución del patrocinador.
- ¿Cómo se divide el dinero de un refinanciamiento frente al de una venta?
- ¿Qué reciben los inversionistas en el caso desfavorable ficticio, no solo en el caso base?
¿Qué hace con la inversión del propio patrocinador?
El efectivo del patrocinador, si lo hay, normalmente gana el mismo rendimiento que el dinero de un inversionista, aparte del promote. Diga con claridad qué unidades tiene el patrocinador y en qué lugar se pagan. Vea las clases de inversionistas.
Cómo encaja DoorRaise
En DoorRaise, el patrocinador ingresa una vez la división y el rendimiento preferente del proyecto, y aparecen en los documentos de la oferta y en la página del proyecto, con distribuciones trimestrales por defecto. Los rendimientos que se muestran a los inversionistas son proyecciones, no promesas. Vea la página del proyecto y las distribuciones, o inicie un proyecto.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es una división de ganancias estándar?
No damos una. Las divisiones varían según el proyecto, el patrocinador y el inversionista, y no tenemos una fuente con fecha que podamos respaldar.
¿El patrocinador recibe promote si el proyecto pierde dinero?
Por lo general no, porque el promote se paga de la ganancia. Sus documentos deben decirlo.
¿La división es lo mismo que el rendimiento preferente?
No. El rendimiento preferente es un pago prioritario a los inversionistas. La división reparte lo que queda.
¿Puedo cambiar la división después de que los inversionistas se comprometan?
No sin seguir el proceso de enmienda de sus documentos. Fíjela antes de anunciar.
¿La división debe ser distinta para el refinanciamiento y la venta?
Puede serlo. Muchos acuerdos operativos pasan el efectivo del refinanciamiento y de la venta por la misma cascada; otros los tratan distinto. Elija lo que elija, muéstrelo en los documentos y en sus ejemplos.
Fuentes
- SEC: colocaciones privadas bajo la Rule 506(b) (en inglés)
- Investor.gov: boletín para inversionistas sobre colocaciones privadas (en inglés)
- 17 CFR 240.10b-5: uso de mecanismos manipulativos y engañosos (Cornell LII) (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal ni de inversión. Hable con un abogado de valores sobre cualquier oferta. Toda inversión puede perder dinero. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa (broker-dealer), un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.