Umbral de múltiplo de capital vs umbral de TIR: cuándo empieza el promote del patrocinador
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En la cascada de distribuciones (waterfall) de una sindicación, la parte de la utilidad del patrocinador suele subir por escalones, llamados niveles. Cada escalón empieza cuando los inversionistas han recibido un rendimiento objetivo. El objetivo puede ser una TIR, un múltiplo de capital o ambos. La elección cambia quién se beneficia cuando un proyecto se vende pronto o se alarga. Esta publicación explica la diferencia para que pueda leer una cascada con confianza. Se apoya en nuestra guía de la cascada de distribuciones y el promote. Información general, no asesoría de inversión, legal ni fiscal.
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Qué hace cada prueba
| Prueba | Qué mide | ¿Sensible al tiempo? | A quién favorece |
|---|---|---|---|
| Umbral de TIR | Rendimiento anualizado de los flujos de efectivo | Sí | A los inversionistas si el proyecto se alarga, al patrocinador si se vende rápido |
| Umbral de múltiplo de capital | Total de dólares devueltos entre dólares invertidos | No | Al patrocinador si el proyecto se alarga |
Para las definiciones, vea múltiplo de capital, TIR y rendimiento en efectivo y cómo el periodo de tenencia cambia la TIR y el múltiplo. Un umbral también es distinto de un rendimiento preferente. Vea rendimiento preferente vs tasa de umbral.
Un ejemplo hipotético: venta rápida
Es una ilustración con números inventados, no una proyección. Un inversionista pone $100,000. A los 1.5 años la propiedad se vende y el inversionista recibe $125,000 en total. Eso es un múltiplo de 1.25 veces y una TIR de aproximadamente 16% al año.
- Con un umbral de TIR del 15%, el promote del patrocinador empieza, porque 16% es mayor que 15%.
- Con un umbral de múltiplo de 1.5 veces, no empieza, porque 1.25 es menor que 1.5.
Un ejemplo hipotético: proyecto lento
El inversionista pone $100,000 y recibe $160,000 en total después de 8 años. Eso es un múltiplo de 1.6 veces y una TIR de aproximadamente 6% al año.
- Con un umbral de TIR del 15%, el promote no empieza.
- Con un umbral de múltiplo de 1.5 veces, sí empieza, aunque el rendimiento anual sea modesto.
Ninguno es "el correcto". Cada prueba protege contra un tipo distinto de resultado.
Por qué se usan ambos
Muchos acuerdos dicen que el promote empieza en "el mayor de" una TIR objetivo y un múltiplo objetivo. Eso obliga al patrocinador a alcanzar ambos: una buena tasa anual y un rendimiento total significativo. Protege a los inversionistas de un promote pagado por una venta muy rápida con poca utilidad, y de uno pagado por una tenencia larga con una tasa anual débil.
Qué preguntar
- ¿Cada nivel es un umbral de TIR, uno de múltiplo o ambos?
- Si son ambos, ¿es "el mayor de" o "el menor de"?
- ¿Cómo se cuentan las distribuciones intermedias?
- ¿Puede mostrar la cascada con una venta temprana, el caso base y una venta tardía?
- ¿Dónde está escrito esto en el acuerdo operativo? Vea el acuerdo operativo.
También puede probar un modelo. Vea un modelo de cascada en Excel y cascadas americanas vs europeas.
Cómo encaja DoorRaise
La división de utilidades del proyecto y sus niveles los elige el patrocinador y aparecen en los documentos de la oferta. DoorRaise cobra al patrocinador solo una tarifa inicial fija de $1,500 y una tarifa anual de administración fija de $5,000, nunca una parte de las utilidades.
Preguntas frecuentes
¿Qué umbral es mejor para los inversionistas?
Depende de cómo resulte el proyecto. Una prueba de "el mayor de" protege más que cualquiera por separado.
¿El múltiplo incluye las distribuciones del camino?
Normalmente sí, cuenta todo el efectivo recibido. Revise el acuerdo.
¿Se puede no alcanzar un umbral y aun así tener un buen proyecto?
Sí. Los umbrales deciden cómo se reparte la utilidad, no si la propiedad tuvo buen desempeño.
Fuentes
- Investor.gov: Boletín para inversionistas, colocaciones privadas bajo la Regulation D
- 17 CFR 240.10b-5, conductas manipuladoras y engañosas
Este artículo es información general a noviembre de 2026, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Toda inversión puede perder dinero. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa (broker-dealer), un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.