TIR bruta vs TIR neta en una sindicación: ¿cuál es la suya?
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Un resumen del proyecto dice "TIR del 18%". ¿Es eso lo que usted ganará? No necesariamente. Algunas presentaciones citan una TIR bruta, medida antes de pagar al patrocinador. Lo que llega a su cuenta es la TIR neta, medida después de tarifas y del promote. Esta publicación explica la diferencia para que pueda comparar dos proyectos en igualdad de condiciones. Es información general, no asesoría de inversión, legal ni fiscal.
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Qué mide cada número
La TIR (tasa interna de retorno, IRR en inglés) es la tasa anual única que hace que el valor presente de una serie de flujos sea cero. Si el término es nuevo, empiece con XIRR para inversionistas en sindicaciones y rendimiento anual promedio vs TIR.
| Medida | Flujos que cuenta | A quién describe |
|---|---|---|
| TIR sin apalancamiento | Ingresos de la propiedad y venta, sin préstamo | Solo el edificio |
| TIR bruta con apalancamiento | Ingresos y venta después de pagar el préstamo, antes de pagar al patrocinador | Todo el capital del proyecto |
| TIR neta para socios limitados | Lo que reciben los socios limitados después de tarifas y promote | Un inversionista de la clase pasiva |
Para las dos primeras filas, vea TIR con y sin apalancamiento.
De dónde viene la brecha
- Tarifas. Adquisición, administración de activos, financiamiento, venta y otras salen antes de pagar a los inversionistas. Vea cómo se paga a los patrocinadores.
- El promote. Cuando los inversionistas alcanzan su rendimiento preferente, el patrocinador participa en las utilidades por encima de ese nivel. Vea la cascada de distribuciones (waterfall) y el promote.
- El tiempo. Las tarifas cobradas al inicio reducen desde el primer día el capital que trabaja para usted.
Un ejemplo hipotético
Es una ilustración con números inventados, no una proyección de ningún proyecto.
| Paso | TIR hipotética |
|---|---|
| TIR bruta del proyecto, antes de pagar al patrocinador | 17% |
| Después de tarifas | 15.5% |
| Después del promote (neta para socios limitados) | 14% |
La misma propiedad se lee como 17% o 14% según la línea que se cite. Un proyecto presentado con "14% neto" puede ser mejor que otro presentado con "16% bruto" que aún no descontó tarifas ni promote.
Cómo comparar dos proyectos
- Pida la TIR neta para socios limitados y la lista de tarifas que hay detrás.
- Compare también el múltiplo de capital y el periodo de tenencia, no solo la TIR. Vea múltiplo de capital, TIR y rendimiento en efectivo.
- Verifique que ambas presentaciones usen los mismos supuestos de tasa de capitalización de salida y de crecimiento de rentas. Vea supuestos de tasa de capitalización de salida.
- Lea la tabla como lo haría un inversionista. Vea cómo leer una tabla de rendimientos proyectados.
Preguntas para el patrocinador
- ¿Esta TIR es bruta o neta para los socios limitados?
- ¿Qué tarifas y qué niveles de promote ya están descontados?
- ¿Qué pasa con la TIR neta si la venta llega un año tarde?
- ¿Dónde está escrita la cascada de distribuciones completa en los documentos?
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise cobra al patrocinador dos tarifas fijas: una tarifa inicial fija de $1,500 y una tarifa anual de administración fija de $5,000. No dependen de cuánto capta un proyecto, y los documentos del proyecto muestran cada tarifa que cobra el patrocinador, así que un inversionista puede reconstruir los números netos.
Preguntas frecuentes
¿La TIR neta siempre es menor que la bruta?
Sí, cuando las tarifas y el promote son positivos. La TIR neta es la bruta menos el efecto de lo que se le paga al patrocinador.
¿Cuál debo creer más?
Ninguna es "la verdadera" por sí sola. La bruta muestra cómo rinde la propiedad. La neta muestra lo que usted recibe. Use la neta para comparar sus opciones.
¿La TIR neta puede ser negativa si la bruta es positiva?
Puede pasar en un proyecto débil donde se cobran tarifas aunque el rendimiento sea pequeño. Por eso importa la carga de tarifas.
Fuentes
- Investor.gov: Boletín para inversionistas, colocaciones privadas bajo la Regulation D
- 17 CFR 240.10b-5, conductas manipuladoras y engañosas
Este artículo es información general a noviembre de 2026, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Toda inversión puede perder dinero. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa (broker-dealer), un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.