Cómo dar un seminario web para inversionistas
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Un seminario web para inversionistas de una sindicación es una sesión en vivo donde usted recorre un proyecto y responde preguntas de personas que podrían invertir. Hágalo en cuatro partes: quién es usted, la propiedad y el plan, los términos y riesgos, y luego preguntas abiertas. Limítese a hechos que coincidan con los documentos de la oferta, no prometa rendimientos e invite solo a quienes su exención permite. Bajo la Rule 506(b) eso significa personas con las que ya tiene una relación sustancial, no el público en general.
Esta publicación es parte de nuestra guía de sindicación de bienes raíces. Cubre la sesión en vivo. Para la invitación y los correos de seguimiento, vea cómo convertir seguidores en inversionistas con un seminario web y correos. Las reglas están vigentes a octubre de 2026.
¿Cuál debe ser el esquema del seminario?
Un esquema de trabajo para unos 45 a 60 minutos:
- Usted y su equipo (5 minutos). Quién es el patrocinador, quién más está en el equipo, qué ha hecho. Solo afirmaciones que pueda documentar. Vea el equipo que necesita una sindicación.
- El mercado y la propiedad (10 minutos). Qué es, dónde está, por qué este mercado. Vea cómo elegir un mercado de apartamentos.
- El plan (10 minutos). Qué hará con el edificio y cuánto tiempo espera conservarlo.
- Los números y los términos (10 minutos). Fuentes y usos, el préstamo, las tarifas, el rendimiento preferente y la división. Léalos de los documentos.
- Riesgos (5 minutos). Desocupación, tasas, sobrecostos, la posibilidad de perder dinero. Vea los riesgos para inversionistas nuevos.
- Cómo invertir y qué sigue (5 minutos). Revisar los documentos, firmar, transferir al depósito en garantía (escrow).
- Preguntas y respuestas (15 a 20 minutos).
¿A quién puede invitar?
Aquí es donde los patrocinadores se meten en problemas.
- Rule 506(b): no hay solicitación general. Una página de registro pública, una publicación en redes que invite a "unirse a la llamada" y un anuncio pueden ser solicitación general. Invite a personas con las que ya tiene una relación sustancial. Vea qué es la solicitación general y si los seguidores pueden invertir bajo 506(b).
- Rule 506(c): puede publicitar, pero cada inversionista debe ser un inversionista acreditado verificado antes de la venta. Vea qué es una oferta 506(c) y cómo verificar a los inversionistas acreditados.
Elija antes de enviar la primera invitación. Pasar de 506(b) a 506(c) después es posible, pero requiere planificación; vea cómo pasar a 506(c).
¿Qué no debe decir?
- Ningún rendimiento prometido o garantizado, ni "seguro" ni "no se puede perder". Vea la Rule 10b-5 y las declaraciones engañosas.
- Ningún número que no pueda respaldar con los documentos. Rotule las proyecciones como proyecciones y nombre los supuestos.
- Ningún testimonio ni historial inventado. Vea qué puede decir sobre un proyecto.
- Ninguna presión. No plantee una fecha límite que no sea real.
- No diga que le pagan por encontrar inversionistas. Un patrocinador gana como patrocinador del proyecto, por trabajo de patrocinador.
¿Cómo maneja las preguntas?
Reúna las preguntas en un cuadro de preguntas y respóndalas en orden. Si no sabe, dígalo y prometa una respuesta por escrito para todos, no solo para quien preguntó. Si la pregunta trata de un término de los documentos, léalo de los documentos. Si alguien pregunta "¿qué rendimiento obtendré?", explique que las proyecciones no son promesas y muestre el caso adverso. Nuestra publicación sobre las preguntas que hacen los seguidores a un patrocinador nuevo trae las más comunes.
¿Qué hace después de la llamada?
Envíe el enlace de la grabación solo al mismo grupo invitado, con los documentos y el enlace de la página del proyecto. Conserve las diapositivas, la grabación y la lista de invitados. Dé seguimiento a quienes hicieron preguntas. No acepte dinero por correo ni por chat; el dinero se mueve solo por el proceso de depósito en garantía. Vea cómo los inversionistas se comprometen y transfieren.
Cómo encaja DoorRaise
Un patrocinador de DoorRaise puede reservar una sesión de preguntas en vivo para el proyecto y enviar a sus seguidores la página del proyecto, donde los inversionistas revisan los documentos, firman y ven las instrucciones del depósito en garantía una vez que este se abre. El fondeo es solo por transferencia bancaria, al depósito en garantía del proyecto en Enterprise Bank & Trust. Vea las llamadas en vivo y la página del proyecto, o inicie un proyecto.
Lista del seminario web: antes, durante y después
| Cuándo | Qué hacer | Por qué |
|---|---|---|
| Antes | Elija 506(b) o 506(c), arme la lista de invitados, termine los documentos de la oferta y cargue las diapositivas | Las reglas de invitación dependen de la exención, y las diapositivas deben coincidir con los documentos |
| Antes | Pruebe el audio, la pantalla compartida y el cuadro de preguntas | Una pantalla compartida que falla cuesta más confianza que una diapositiva mejorable |
| Durante | Lea los términos de los documentos, etiquete las proyecciones y mencione los riesgos principales | Mantiene lo que dice alineado con los documentos |
| Durante | Anote cada pregunta y cada respuesta que prometió por escrito | Le debe esas respuestas a todo el grupo |
| Después | Envíe la grabación y las respuestas escritas solo al mismo grupo invitado | Un envío más amplio puede ser promoción general bajo la 506(b) |
| Después | Archive la grabación, las diapositivas y la lista de invitados con los registros de la oferta | Muestran qué se dijo y a quién |
Guías relacionadas
- Convertir seguidores en inversionistas con un seminario web y correos
- Preguntas que los seguidores le hacen a un patrocinador primerizo
- Cómo comprometen y transfieren los inversionistas
Preguntas frecuentes
¿Cuánto debe durar un seminario web para inversionistas?
Alrededor de una hora, con cerca de un tercio para preguntas. Una sesión corta y enfocada con una buena página de documentos funciona mejor que una larga.
¿Puedo publicar el seminario abiertamente?
Solo si su proyecto es bajo 506(c). Bajo 506(b), una publicación pública sobre la oferta puede ser solicitación general.
¿Debo mostrar rendimientos proyectados?
Puede mostrar proyecciones si las rotula, declara los supuestos y muestra un caso más débil. Nunca las presente como una promesa.
¿Necesito grabarlo?
Es un buen registro de lo que dijo. Guárdelo con sus archivos de la oferta.
¿Qué deben cubrir los primeros cinco minutos?
Quién es usted, qué es el proyecto en una frase, cómo irá la sesión y un recordatorio claro de que esto no garantiza nada. Luego pase directo a la propiedad y al plan.
¿Puedo aceptar compromisos durante el seminario web?
No. Dirija a las personas a los documentos y a la página del proyecto, y deje que decidan después. El dinero se mueve solo por el proceso de depósito en garantía una vez que el depósito del proyecto esté abierto.
Fuentes
- SEC: colocaciones privadas bajo la Rule 506(b) (en inglés)
- Investor.gov: boletín para inversionistas sobre colocaciones privadas (en inglés)
- 17 CFR 240.10b-5: uso de mecanismos manipulativos y engañosos (Cornell LII) (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal ni de inversión. Hable con un abogado de valores sobre cualquier oferta. Toda inversión puede perder dinero. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa (broker-dealer), un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.