Lista de verificación antes de anunciar un proyecto
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Antes de anunciar una sindicación de apartamentos a sus amigos y seguidores, tenga ocho cosas listas: su exención, la empresa del proyecto, la propiedad bajo contrato o un camino claro hacia ella, una conversación con el prestamista, los documentos de la oferta, un plan de depósito en garantía (escrow), su plan de presentaciones y la redacción revisada de todo lo que publicará. Anunciar primero y arreglar lo legal después es la forma más común en que los patrocinadores crean problemas. Esta lista pone el orden correcto.
Esta publicación es parte de nuestra guía de sindicación de bienes raíces. Las reglas están vigentes a octubre de 2026.
La lista de verificación
- Exención elegida. 506(b) significa sin solicitación general y con una relación con cada persona que contacte; 506(c) significa que puede publicitar pero debe verificar que cada inversionista sea acreditado. Vea 506(b) frente a 506(c) y las verificaciones de personas descalificadas.
- Empresa del proyecto formada. Una LLC para el proyecto, con su número de identificación fiscal y su cuenta bancaria. Vea cómo formar la LLC y la cuenta bancaria.
- Propiedad bajo contrato, o un plan claro. Un contrato de compra con periodo de due diligence y un depósito, o una carta de intención. Vea el depósito de garantía y la carta de intención.
- Conversaciones sobre el préstamo en marcha. Una carta de términos o una cotización que pueda describir con exactitud. Vea préstamos puente frente a préstamos de agencia.
- Documentos de la oferta listos. El memorando, el acuerdo operativo y los documentos de suscripción, coherentes entre sí y con el resumen del proyecto. Vea el memorando de colocación privada y el resumen de una página.
- Plan de depósito en garantía. Un lugar para el dinero de los inversionistas separado del suyo, abierto antes de pedir transferencias. Vea el depósito en garantía de una sindicación.
- Plan de presentaciones. El Form D dentro de los 15 días siguientes a la primera venta, más los avisos requeridos en el estado de cada inversionista. Vea el Form D y los avisos estatales blue sky.
- Redacción revisada. Cada mensaje sin rendimientos prometidos, presión ni números inventados. Vea qué puede decir sobre un proyecto y la Rule 10b-5.
¿A quién debe informar primero?
Bajo 506(b), a personas con las que ya tiene una relación sustancial. Lleve un registro de cómo conoce a cada una. Vea si los seguidores pueden invertir bajo 506(b) y cómo armar una lista de espera.
¿Qué debe contener el primer mensaje?
Una descripción breve, un enlace a la página del proyecto o a los documentos, la fecha de su sesión de preguntas en vivo y una declaración clara del riesgo. Nuestras publicaciones sobre el seminario web y los correos y cómo dar el seminario web cubren los seguimientos.
¿Y si algo no está listo?
Espere. El retraso cuesta unos días; un anuncio prematuro puede costar la exención. Si los documentos no están listos, anuncie solo que viene un proyecto, a personas con las que tiene una relación, y sin términos.
Errores comunes
- Publicar abiertamente sobre el proyecto en una oferta 506(b).
- Citar números que no están en los documentos.
- Recibir dinero antes de que exista el depósito en garantía.
- Olvidar las presentaciones.
- Tratar a los seguidores como inversionistas antes de verificar su elegibilidad.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise se encarga de gran parte de esta lista en segundo plano una vez que envía el proyecto: formar la empresa del proyecto, preparar los documentos de la oferta, el depósito en garantía en Enterprise Bank & Trust, las verificaciones de inversionistas y las presentaciones. Usted aporta el proyecto y a sus amigos y seguidores. Vea cómo funciona y su primer proyecto, o inicie un proyecto. Las tarifas fijas de DoorRaise son $1,500 de configuración (no reembolsable) y $5,000 al año desde el cierre; vea precios.
Preguntas frecuentes
¿Con cuánta anticipación puedo anunciar un proyecto?
Solo después de tener listas las bases legales, y solo a las personas que su exención permite.
¿Necesito la propiedad bajo contrato primero?
Necesita una descripción clara y exacta de lo que ofrece. Un contrato o una carta de intención lo facilita.
¿Puedo reunir interés antes de que estén los documentos?
Bajo 506(b), solo de personas con las que ya tiene una relación, y como interés sin obligación.
¿Quién revisa mi redacción?
Usted es responsable. Pida a su propio abogado de valores que revise el material que publique.
Fuentes
- SEC: colocaciones privadas bajo la Rule 506(b) (en inglés)
- Investor.gov: boletín para inversionistas sobre colocaciones privadas (en inglés)
- 17 CFR 240.10b-5: uso de mecanismos manipulativos y engañosos (Cornell LII) (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal ni de inversión. Hable con un abogado de valores sobre cualquier oferta. Toda inversión puede perder dinero. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa (broker-dealer), un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.