¿Cuánto puedes captar bajo la Rule 506(b) o 506(c)? Sin tope, pero con límites reales
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Una oferta bajo la Rule 506 no tiene tope en dólares. La Rule 506(b) y la Rule 506(c) permiten captar cualquier monto, y por eso casi todas las sindicaciones de apartamentos usan una de las dos. Los límites que sí importan tienen que ver con las personas y la práctica: la Rule 506(b) permite como máximo 35 compradores que no son acreditados, una compañía con más de $10 millones en activos debe registrarse bajo la Exchange Act cuando llega a 2,000 tenedores registrados (o 500 que no son acreditados), y el techo real de la mayoría de los proyectos es cuánto capital necesita la propiedad y cuántos inversionistas acreditados están listos para comprometerse. Compara con la Rule 504, con tope de $10 millones en 12 meses, y la Regulation A Tier 2, con tope de $75 millones.
Esta publicación forma parte de nuestra guía sobre la sindicación de bienes raíces. Para elegir entre las dos, ver la 506(b) frente a la 506(c). Para el número de inversionistas, ver cuántos inversionistas puede tener una sindicación.
Las exenciones comparadas por tamaño
| Exención | Límite en dólares | Quién puede invertir |
|---|---|---|
| Rule 506(b) | Ninguno | Inversionistas acreditados sin límite, hasta 35 compradores que no son acreditados |
| Rule 506(c) | Ninguno | Solo inversionistas acreditados, cada uno verificado |
| Rule 504 | $10 millones en 12 meses | Cualquiera, sujeto a las reglas estatales |
| Regulation A Tier 1 | $20 millones en 12 meses | Cualquiera, con revisión estatal |
| Regulation A Tier 2 | $75 millones en 12 meses | Cualquiera, con límites de inversión para algunos compradores |
Fuentes: Rule 506, Rule 504 y Rule 251 en el LII de Cornell. Ver la Rule 504 para una captación pequeña y la Regulation A+.
¿Qué limita de verdad una captación bajo la 506?
1. El número de compradores en la 506(b)
La Rule 506(b)(2)(i) limita a 35 los compradores que no son acreditados, y la Rule 502(b) exige darles una divulgación parecida a la de una oferta registrada, con estados financieros. Muchos patrocinadores aceptan solo inversionistas acreditados incluso en la 506(b) para evitarlo. El número de inversionistas acreditados no tiene límite.
2. La línea de tenedores de la Exchange Act
Una compañía cuyos intereses de capital están en manos de suficientes personas puede tener que registrarse ante la SEC y presentar informes. La Rule 12g-1 dice que el emisor no tiene que registrarse si, el último día de su año fiscal, tenía activos totales de $10 millones o menos, o si la clase estaba en manos de menos de 2,000 tenedores registrados y menos de 500 de ellos no eran inversionistas acreditados. Un solo proyecto de apartamentos rara vez se acerca a 2,000 tenedores, pero un patrocinador que junta a muchos inversionistas pequeños en una entidad debe saber dónde está la línea.
3. La Investment Company Act
Los fondos que invierten en valores cuidan el límite de 100 tenedores de la Sección 3(c)(1). Una sindicación que es dueña directa de bienes raíces suele apoyarse en la exclusión para bienes raíces. Ver la Investment Company Act y las sindicaciones.
4. Los términos de tu proyecto
Los mínimos de inversión, los topes por inversionista y el número de clases dan forma a la captación. Un mínimo alto significa menos cheques y más grandes; un mínimo bajo significa más inversionistas que incorporar y más K-1. Ver el monto mínimo de inversión.
5. El proyecto en sí
La captación es la brecha de capital: precio de compra más costos de cierre, tarifas y reservas, menos el préstamo. Un edificio de $6 millones con un préstamo del 70% necesita cerca de $1.8 millones de capital solo para el precio, más los costos de cierre y las reservas. Captar más de lo que necesita el proyecto deja efectivo ocioso y un rendimiento menor por cada dólar. Ver fuentes y usos.
6. Cuántos inversionistas acreditados dicen que sí
En muchos proyectos, el techo real es la lista de inversionistas. Ver cuánto puede captar un patrocinador de sus seguidores.
¿Qué va en el Form D?
El Form D pide el monto total de la oferta y lo vendido hasta la fecha. Puedes poner un número o marcarlo como "indefinido". Si el monto cambia, la Rule 503 exige una enmienda en ciertos casos, incluido un aumento del monto de la oferta de más del 10%. Ver las enmiendas del Form D y cómo llenar el Form D.
¿Los avisos estatales limitan el monto?
No. Las ofertas bajo la Rule 506 son valores cubiertos, así que los estados no pueden ponerles tope. Algunas tarifas estatales sí suben con el monto ofrecido en el estado, así que una captación más grande puede significar una tarifa mayor. Ver las tarifas de blue sky en cada estado.
Dónde encaja DoorRaise
DoorRaise es una plataforma tecnológica para captaciones de apartamentos bajo la Regulation D, no un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento. Cada inversionista en un proyecto de DoorRaise es acreditado. DoorRaise calcula la captación con los datos del proyecto, revisa a cada inversionista, presenta el Form D y los avisos estatales y da seguimiento a las transferencias bancarias hacia la cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust. Los proyectos con sus documentos actuales no tienen un máximo por inversionista. Ver cómo funciona y precios, o crea tu página de patrocinador.
Preguntas frecuentes
¿Hay un límite de cuánto se puede captar bajo la Rule 506(b)?
No. La Rule 506(b) no tiene límite en dólares. Su límite es el de compradores que no son acreditados (35), no el de dólares.
¿Hay un límite de cuánto se puede captar bajo la Rule 506(c)?
No. La Rule 506(c) no tiene límite en dólares, y cada comprador debe ser un inversionista acreditado cuya condición verificaste.
¿Cuál es la captación máxima bajo la Regulation D?
La Rule 506 no tiene. La Rule 504 tiene un tope de $10 millones en cualquier periodo de 12 meses.
¿Cuántos inversionistas puede tener una oferta bajo la 506(c)?
La Rule 506(c) no fija un límite. La regla de tenedores registrados de la Rule 12g-1 y los términos del proyecto son los límites prácticos.
¿Puedo captar más del monto que puse en mi Form D?
Sí, pero quizá tengas que enmendar el Form D. La Rule 503 exige una enmienda por un aumento del monto de la oferta de más del 10%, entre otros cambios.
Fuentes
- 17 CFR 230.506 (Cornell LII) (en inglés)
- 17 CFR 230.504 (Cornell LII) (en inglés)
- 17 CFR 230.251 (Cornell LII) (en inglés)
- 17 CFR 240.12g-1 (Cornell LII) (en inglés)
- 17 CFR 230.503 (Cornell LII) (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal. Habla con tu propio abogado de valores sobre tu oferta. Información vigente a noviembre de 2026. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.