¿Qué hacer si te falta capital antes del cierre de tu sindicación?
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La fecha de cierre se acerca, el contrato de compra tiene plazos y el capital comprometido no alcanza. Les pasa también a patrocinadores con experiencia. Lo que hagas en los próximos días afecta el depósito de garantía, tu reputación y tu posición legal frente a los inversionistas que ya firmaron. Esta publicación expone las opciones realistas, lo que cuesta cada una y qué debes decir a los inversionistas.
¿Cómo mides la brecha?
| Concepto | Monto | Estado |
|---|---|---|
| Capital necesario al cierre | Según fuentes y usos | |
| Fondeado en escrow | Dinero ya depositado | |
| Firmado, sin fondear | Fecha límite de transferencia pendiente | |
| Interés informal | No es un compromiso | |
| Brecha | Necesario menos lo fondeado y lo que probablemente se fondee |
Consulta fuentes y usos para la necesidad, y compromisos informales vs. suscripciones firmadas para saber qué contar.
¿Cuáles son tus opciones?
- Pedir más tiempo al vendedor. Una extensión de la fecha de cierre puede costar más depósito o un cambio de precio. Consulta el depósito de garantía y la carta de intención y las contingencias y plazos del contrato.
- Renegociar. Un crédito o una rebaja de precio reduce el capital necesario. Consulta crédito por reparaciones vs. rebaja de precio.
- Ajustar el préstamo o la estructura. Un préstamo mayor o financiamiento del vendedor reduce el capital, pero aumenta el riesgo y puede requerir nueva aprobación del prestamista. Consulta el financiamiento del vendedor y capital preferente vs. deuda mezzanine.
- Sumar un copatrocinador o un inversionista mayor. Agrega un socio con capital. Consulta los copatrocinadores y los family offices.
- Recortar el alcance. Reduce el presupuesto de renovación para necesitar menos efectivo, si el plan de negocios aún funciona. Consulta el presupuesto de renovación por unidad.
- Retirarte. Si la brecha no puede cerrarse en términos honestos, perder el depósito puede ser mejor que cerrar un proyecto sin fondos suficientes. Consulta los costos de un proyecto fallido.
¿Qué debes decir a los inversionistas?
Divulga la brecha, la opción que planeas, cualquier cambio en la deuda o el presupuesto, y qué pasa con su dinero. Si tu oferta tiene una captación mínima y escrow, los fondos se devuelven si no se alcanza. Consulta la captación mínima y el cierre parcial y el dinero en escrow antes del cierre. Las declaraciones a los inversionistas están sujetas a las reglas contra el fraude (17 CFR 240.10b-5). No insinúes que el proyecto está "prácticamente lleno".
¿Puedes seguir vendiendo después de un cambio?
Normalmente puedes mantener la oferta abierta bajo la misma exención, pero los cambios importantes en los términos requieren divulgación actualizada, y una captación abierta mucho tiempo puede necesitar una enmienda del Form D. Consulta las enmiendas al Form D y el periodo de la oferta.
Nuestra opinión
El mejor momento para planear una brecha es antes del contrato. Deja margen en el calendario, ten lista una fuente alterna de capital y conoce tu punto de retirada. El peor plan es esperar a que la brecha se cierre sola.
Ventajas y desventajas, y para quién no es
- No es una forma de cubrir una brecha con riesgo no planeado. Agregar deuda o recortar reservas puede perjudicar a los inversionistas.
- Error común: contar el interés como compromiso.
- No sustituye a un abogado. Los cambios a la oferta necesitan un abogado de valores.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre amigos y seguidores que ya confían en ellos, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Somos software, preparación de documentos legales, coordinación del escrow y servicios de verificación. No somos un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento, ni un banco ni un agente de escrow, y no guardamos el dinero de los inversionistas: los inversionistas envían su dinero por transferencia bancaria a la cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, a nombre del proyecto.
DoorRaise mantiene el proyecto en su propia compañía con sus propios documentos y una página del proyecto, y verifica la acreditación de cada inversionista, en captaciones 506(b) y 506(c). Tarifas fijas, nunca un porcentaje de lo captado (ver precios). Crea tu página de patrocinador gratis.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa con el dinero de los inversionistas si la captación se queda corta?
Depende de tus documentos. Si hay una condición de captación mínima que no se cumplió, los fondos en escrow deben devolverse.
¿Puedo cubrir la brecha yo mismo?
Puedes aportar capital propio, pero cambia la participación del patrocinador y debe divulgarse.
¿Puedo extender el cierre sin avisar a los inversionistas?
Avísales. Un retraso afecta su dinero y el calendario que esperan.
¿Debo subir el precio a los inversionistas?
Cambiar los términos a mitad de la captación es un cambio importante que exige divulgación actualizada y posiblemente nuevo consentimiento de quienes ya firmaron.
Fuentes
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Habla con un abogado de valores antes de cambiar los términos de una oferta. DoorRaise no es un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.