Cómo reunir capital para proyectos multifamiliares: capital, deuda y socios
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Para reunir capital para un proyecto multifamiliar, llenas la estructura de capital de abajo hacia arriba. Un préstamo principal de una agencia, un banco o un prestamista puente suele cubrir la parte más grande del precio, comúnmente entre un 60% y un 80% del valor según el prestamista y la propiedad. El resto, más los costos de cierre, el dinero para remodelaciones y las reservas, es capital. Los patrocinadores reúnen ese capital de cuatro formas principales: (1) una sindicación, en la que amigos, seguidores y otros inversionistas compran participaciones en la LLC del proyecto bajo la Rule 506(b) o la 506(c); (2) copatrocinadores que invierten, firman el préstamo o traen a sus propios inversionistas; (3) un socio de coinversión, como una oficina familiar, que aporta gran parte del capital a cambio de una parte mayor de las ganancias; y (4) capital preferente o deuda mezzanine, que llena un hueco entre el préstamo y el capital común, a un costo más alto. El financiamiento del vendedor y los préstamos asumibles pueden reducir el capital que necesitas.
Esta guía compara las opciones. Para el lado de los inversionistas, mira cómo encontrar inversionistas para bienes raíces.
Paso 1: Calcula el capital
Enumera cada uso del dinero: precio, costos de cierre, costos del préstamo, presupuesto de remodelación, reservas y tarifas. Resta el préstamo. Lo que queda es el capital que hay que reunir. Mira fuentes y usos y la estructura de capital.
Paso 2: Elige el préstamo
| Tipo de préstamo | Uso típico | Notas |
|---|---|---|
| Agencia (Fannie Mae, Freddie Mac) | Propiedades estabilizadas | Plazos fijos más largos, sin recurso salvo excepciones. Mira los préstamos pequeños de Fannie Mae. |
| Banco | Proyectos más pequeños, relaciones locales | A menudo con recurso, plazos más cortos |
| Puente | Mejoras de valor, ocupación inicial | Tasa variable, tope de tasa, plazo más corto. Mira puente frente a agencia. |
| HUD 223(f) | Inversión a largo plazo | Amortización larga, cierre más lento. Mira el HUD 223(f). |
Paso 3: Elige cómo reunir el capital
| Fuente | Cómo funciona | Lo que cuesta |
|---|---|---|
| Sindicación con inversionistas individuales | Los inversionistas compran participaciones en la LLC del proyecto bajo la Rule 506(b) o la 506(c) | Necesitas una lista de personas que confían en ti; aplican las reglas de valores |
| Copatrocinadores | Los socios invierten, firman el préstamo como socio clave o traen inversionistas | Comparten las tarifas y las ganancias del patrocinador. Mira copatrocinadores y socios clave. |
| Socio de coinversión | Una oficina familiar o un fondo pone la mayor parte del capital | Una parte mayor de las ganancias y más control para el socio. Mira coinversión frente a sindicación. |
| Capital preferente o deuda mezzanine | Llena parte del hueco y cobra antes que el capital común | Más costo y más riesgo para los inversionistas comunes. Mira capital preferente frente a deuda mezzanine. |
| Financiamiento del vendedor o asumir el préstamo | Reduce la deuda nueva o el capital que se necesita | Depende del vendedor y del prestamista actual. Mira el financiamiento del vendedor y asumir el préstamo del vendedor. |
Paso 4: Reúne el capital
Para una sindicación, elige la 506(b) o la 506(c), prepara los documentos de la oferta, publica un resumen del proyecto, haz un webinar con inversionistas, junta compromisos preliminares y luego firmas y transferencias al escrow. La mayoría de las primeras captaciones empieza con amigos y familia y con personas que ya siguen tu trabajo. Mira cómo sindicar un proyecto inmobiliario y la presentación para inversionistas.
Paso 5: Prepárate por si falta capital
Fija una captación mínima, ten una fuente de respaldo (un copatrocinador, un socio o tus propios fondos) y conoce los plazos de tu contrato. Mira la captación mínima y el cierre parcial.
Un ejemplo (cifras ficticias)
Los números de abajo son inventados para mostrar el cálculo.
- Precio $4,000,000, costos de cierre y del préstamo $160,000, remodelaciones $300,000, reservas $140,000: usos totales de $4,600,000.
- Préstamo del 70% del precio: $2,800,000.
- Capital necesario: $1,800,000.
- Reunido de 30 inversionistas con un promedio de $55,000 = $1,650,000, más $150,000 del equipo patrocinador = $1,800,000.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise está hecho para el paso 4 en edificios de apartamentos de 5 o más unidades: los patrocinadores reúnen el capital entre sus amigos y seguidores bajo la Rule 506(b) o la 506(c) con una página del proyecto, una sesión de preguntas en webinar, los documentos estándar de la oferta, la formación de la LLC, el Form D y los avisos estatales, y la verificación de inversionistas acreditados en los proyectos bajo la 506(c). El escrow está en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, y los inversionistas aportan su dinero solo por transferencia bancaria. Consulta los precios. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones, portal de financiamiento ni banco.
Reúne el capital de tu proyecto de apartamentos entre las personas que ya te siguen.
DoorRaise está hecho para edificios de apartamentos de 5 o más unidades: un solo enlace para el proyecto, escrow hasta el cierre y una tabla de comisiones estándar.
¿Listo para reunir capital? Crea tu página de patrocinador gratis o mira los precios.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto capital necesita un proyecto multifamiliar?
Normalmente el precio menos el préstamo, más los costos de cierre, las remodelaciones y las reservas. En muchos proyectos es aproximadamente entre una cuarta parte y dos quintas partes del costo total, según el préstamo.
¿Hay un límite de cuánto puedo reunir?
La Rule 506 no tiene un tope en el monto reunido. Con la 506(b) puedes aceptar hasta 35 inversionistas que no son acreditados pero sí tienen experiencia; con la 506(c) todos deben ser acreditados. Mira cuántos inversionistas puede tener una sindicación.
¿Puedo pagarle a alguien para que reúna capital por mí?
Pagar una comisión basada en el dinero reunido puede exigir registrarse como corredor de bolsa (broker-dealer). Mira cómo pagar a quienes reúnen capital.
¿Qué inversión mínima debo fijar?
La mayoría de los patrocinadores fija un mínimo que mantenga manejable el número de inversionistas. Mira los montos mínimos de inversión.
Siguiente paso: mira el proceso completo en cómo sindicar un proyecto inmobiliario.
Fuentes
- 17 CFR 230.506, exenciones de la Rule 506 (en inglés)
- Fannie Mae Multifamily Guide (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, crediticia ni de inversión. El ejemplo usa cifras ficticias. Habla con tu propio abogado, tu prestamista y tu CPA sobre tu proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.