Cómo reunir capital en LinkedIn para una sindicación de apartamentos (sin romper la Regulation D)
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Puedes reunir capital en LinkedIn para una sindicación de apartamentos, pero lo que puedes publicar depende de la exención. Bajo la Rule 506(c), puedes publicar los términos de un proyecto activo, enlazar la página del proyecto y escribir a personas que no conoces, siempre que tomes medidas razonables para verificar que cada inversionista es acreditado. Bajo la Rule 506(b), publicar una oferta activa para tu red es solicitación general, que la 506(b) no permite; puedes compartir educación, opiniones sobre el mercado y tu historial, y construir relaciones que te dejen ofrecer un proyecto futuro en privado. Elige la exención antes de publicar y después escribe tu perfil, tus publicaciones y tus mensajes de acuerdo con ella.
Esta guía cubre lo que funciona en LinkedIn en particular: quién está ahí, cómo publicar bajo cada exención, los errores que hacen público un proyecto 506(b) y un plan semanal. Para el panorama en todas las plataformas, mira cómo reunir capital en redes sociales.
Por qué LinkedIn funciona para los patrocinadores de apartamentos
LinkedIn gira alrededor de la identidad laboral: médicos, ingenieros, abogados, directivos y dueños de negocios dicen dónde trabajan y qué hacen. Muchos son profesionales de ingresos altos que pueden calificar como inversionistas acreditados. La plataforma también facilita mostrar tu propia trayectoria, lo que importa cuando tus amigos y seguidores deciden si confían su dinero en ti. Mira patrocinar sin historial para saber qué mostrar si eres nuevo.
¿Qué puedes publicar bajo cada exención?
| Contenido | Rule 506(b) | Rule 506(c) |
|---|---|---|
| Educación sobre cómo ganan dinero los apartamentos, el análisis, los impuestos | En general está bien | Está bien |
| Tu historial y en qué estás trabajando, sin términos de la oferta | En general está bien, con cuidado | Está bien |
| "Estamos captando $2M para un proyecto de 48 unidades, 8% de rendimiento preferente, escríbeme" | Solicitación general: no permitido | Permitido, con verificación |
| Enlace a la página del proyecto activo | No al público | Permitido |
| Escribir a un desconocido sobre un proyecto activo | No permitido | Permitido |
| Escribir sobre un proyecto a un contacto de años que conoces bien | Permitido si tienes una relación sustancial previa | Permitido |
La visión de la SEC sobre la solicitación general es amplia: abarca cualquier comunicación que ofrezca valores a personas con quienes no tienes una relación sustancial previa. Mira qué es la solicitación general y ¿tus seguidores pueden invertir en un proyecto 506(b)?.
Errores en el perfil bajo la 506(b)
Tu perfil de LinkedIn es público. Bajo la 506(b), evita:
- Un titular como "Captando capital para nuestro proyecto de 64 unidades en Dallas".
- Un enlace destacado a la página de un proyecto activo o a un formulario de "captando ahora".
- Una imagen de portada con los términos de la oferta.
Usa un titular que describa lo que haces ("Patrocinador de sindicaciones de apartamentos | Multifamiliares en Dallas") y enlaza tu página de patrocinador, no una oferta activa. Bajo la 506(c), un titular y un enlace destacado al proyecto están bien.
Mensajes y conexiones
- Bajo la 506(b): primero conecta y conversa. Conoce a la persona, sus metas y su experiencia, y guarda notas de cuándo y cómo empezó la relación. Solo cuando esa relación exista debes ofrecer un proyecto. Las solicitudes de conexión masivas seguidas de una propuesta son solicitación general.
- Bajo la 506(c): puedes escribir a conexiones nuevas sobre el proyecto, pero de forma profesional. Di qué es el proyecto, enlaza la página del proyecto y los documentos de la oferta, y deja claro que solo pueden invertir inversionistas acreditados verificados.
- En los dos casos: responde las preguntas con datos de los documentos de la oferta y nunca prometas rendimientos. Lo que dices en comentarios y mensajes está cubierto por las reglas contra el fraude. Mira la Rule 10b-5.
Testimonios y pruebas
Las publicaciones que citan a inversionistas contentos o muestran "rendimientos" piden cuidado. Nunca publiques resultados inventados, cifras inventadas ni testimonios que no recibiste. Si compartes el comentario real de un inversionista, mira los testimonios de inversionistas en la publicidad de una sindicación y las reglas de la FTC en las reglas de recomendaciones para los videos del patrocinador. Las proyecciones no son resultados; márcalas como proyecciones.
Un plan semanal en LinkedIn
- Dos publicaciones educativas. Una sobre cómo funciona un proyecto (una cascada de distribuciones, una estructura de capital, una tasa de capitalización) y otra sobre el mercado donde compras. Que sean útiles incluso para quien nunca invierta.
- Una publicación tras bambalinas. Un recorrido por una propiedad, una lección del análisis, lo que aprendiste de un proyecto que descartaste.
- Diez conversaciones reales. Comenta con sentido las publicaciones de personas de tu red y responde cada comentario en las tuyas.
- Una invitación a tu lista. Con cualquiera de las dos exenciones, invita a la gente a unirse a tu lista de inversionistas para proyectos futuros. Mira arma tu lista de inversionistas antes de tener un proyecto.
- Solo bajo la 506(c): una publicación del proyecto con el enlace a la página del proyecto, la fecha del webinar y una aclaración de que los inversionistas deben estar verificados como acreditados. Mira convertir seguidores en inversionistas con un webinar.
Qué medir
Mide quién se unió a tu lista desde LinkedIn, quién asistió a un webinar y quién invirtió. A lo largo de varios proyectos, eso muestra si LinkedIn vale su tiempo frente al correo, los eventos u otras plataformas.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise le da a cada proyecto un solo enlace para compartir con tus amigos y seguidores, maneja captaciones bajo la 506(b) y la 506(c), y verifica a los inversionistas acreditados en los proyectos bajo la 506(c), así que una publicación pública en LinkedIn puede llevar directo a una página que hace las revisiones. También forma la LLC, prepara los documentos estándar de la oferta y presenta el Form D y los avisos estatales. El escrow está en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, y los inversionistas aportan su dinero solo por transferencia bancaria. Consulta los precios. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones, portal de financiamiento ni banco.
Reúne el capital de tu proyecto de apartamentos entre las personas que ya te siguen.
DoorRaise está hecho para edificios de apartamentos de 5 o más unidades: un solo enlace para el proyecto, escrow hasta el cierre y una tabla de comisiones estándar.
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Preguntas frecuentes
¿Una publicación en LinkedIn sobre mi proyecto es solicitación general?
Una publicación que ofrece a tu red los valores de un proyecto activo en general lo es, porque llega a personas con quienes no tienes una relación sustancial. Eso se permite bajo la 506(c) con verificación, y no bajo la 506(b).
¿Puedo cambiar un proyecto 506(b) a 506(c) para publicarlo en LinkedIn?
A veces, con cuidado sobre lo que ya se dijo y a quién. Mira cambiar de la 506(b) a la 506(c) y habla con un abogado de valores antes de publicar.
¿Necesito LinkedIn Premium o Sales Navigator?
No. Las herramientas de pago ayudan a buscar y escribir, pero las relaciones y el contenido hacen el trabajo. Bajo la 506(b), escribir en frío a desconocidos sobre un proyecto no se permite de todos modos.
¿Puedo pagarle a alguien para que haga el contacto en LinkedIn de mi captación?
Pagar según el dinero captado plantea preguntas sobre el registro como broker-dealer. Pagar una tarifa fija por ayuda con el contenido es distinto. Mira cómo pagar a quienes captan capital.
Siguiente paso: lee qué puede decir un patrocinador sobre un proyecto inmobiliario antes de tu primera publicación de un proyecto.
Fuentes
- 17 CFR 230.502, condiciones generales (incluido el límite a la solicitación general) (en inglés)
- 17 CFR 230.506, exención para ofertas y ventas limitadas (en inglés)
- SEC, elementos básicos de la solicitación general (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal ni de inversión. Habla con un abogado de valores antes de promover una oferta. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.