¿Cuánto cuesta sindicar un proyecto inmobiliario? Tabla completa de costos
En esta página
- ¿Cuáles son los costos de sindicar un proyecto?
- ¿Cuánto cuestan los documentos de la oferta?
- ¿Cuánto cuestan la LLC del proyecto y los trámites?
- ¿Cuánto cuesta el escrow?
- ¿Cuánto cuestan los prestamistas y los informes de terceros?
- ¿Quién paga: el patrocinador o el proyecto?
- ¿Cómo consigues un número firme?
- Nuestra opinión
- Ventajas y desventajas, y para quién no es
- Cómo encaja DoorRaise
- Preguntas frecuentes
Sindicar un proyecto de apartamentos cuesta dinero en siete grupos: el trabajo legal de los documentos de la oferta, la formación de la LLC del proyecto, los trámites ante el gobierno, una cuenta de escrow, las tarifas de plataforma o administración, las tarifas del prestamista y los informes de terceros sobre la propiedad. Casi ninguno tiene un precio estándar. Dependen del estado, del prestamista, del tamaño del proyecto y de quién hace el trabajo, así que la respuesta honesta es una lista de lo que debes presupuestar y una forma de conseguir cotizaciones firmes. Esta publicación es esa lista. No da precios exactos, porque un número copiado de internet es la forma más rápida de presupuestar de menos.
Esta publicación es parte de nuestra guía de sindicación inmobiliaria. Para el efectivo que necesita un patrocinador antes del cierre, mira cuánto dinero necesitas para empezar una sindicación. Las reglas y prácticas son de noviembre de 2026.
¿Cuáles son los costos de sindicar un proyecto?
Los costos son legales, de la entidad, de trámites, de escrow, de plataforma, del prestamista y de informes de la propiedad. La tabla muestra cada grupo, qué incluye, cómo suele cotizarse y quién suele pagar.
| Grupo de costo | Qué incluye | Cómo suele cotizarse | Quién suele pagar |
|---|---|---|---|
| Trabajo legal de la oferta | Acuerdo operativo, acuerdo de suscripción, memorando de oferta privada, cuestionario del inversionista | Tarifa fija por proyecto, por hora o dentro de una plataforma | El patrocinador por adelantado, a veces reembolsado por el proyecto al cierre si se divulga |
| LLC del proyecto | Formación estatal, agente registrado, EIN, cuenta bancaria | Tarifa estatal más un agente registrado; el EIN es gratis en el IRS | El patrocinador por adelantado |
| Trámites | Form D (sin tarifa de la SEC), avisos estatales, informes anuales | Las tarifas estatales varían; mira las tarifas blue sky por estado | El patrocinador o el proyecto, según tus documentos |
| Escrow | Cuenta que guarda los fondos de los inversionistas hasta el cierre | La fija el banco o el agente de escrow | Depende del proveedor y de tu acuerdo |
| Plataforma o administración | Página del proyecto, firma electrónica, verificación, portal de inversionistas, distribuciones, entrega de K-1 | Suscripción, tarifa fija o porcentaje; mira los modelos de precios de software | El patrocinador o el proyecto |
| Prestamista | Originación, solicitud, legal, bloqueo de tasa, reservas | A menudo un porcentaje del préstamo más cargos fijos | El proyecto, al cierre |
| Informes de la propiedad | Avalúo, informes ambiental y de condición de la propiedad, título, levantamiento, inspecciones | Se cotizan por propiedad | El proyecto, pero a menudo los adelanta el patrocinador |
Las tarifas propias de DoorRaise están en la página de precios. No se repiten aquí para que esta tabla siga siendo correcta cuando cambien.
¿Cuánto cuestan los documentos de la oferta?
Los documentos de la oferta cuestan lo que cueste tu ruta. Hay tres rutas: plantillas que adaptas tú mismo, un despacho de abogados de valores o una plataforma que los prepara. Nuestra publicación sobre plantillas, un despacho o una plataforma compara las tres en forma de precio, tiempo y quién asume la responsabilidad.
Pide a cualquier proveedor un alcance y un precio por escrito antes de empezar. Pregunta qué cuesta aparte, como una segunda ronda de cambios, otra exención o un proyecto que se reestructura. Una cotización fija con una lista clara de lo incluido es más fácil de presupuestar que un estimado por hora.
La exención que elijas cambia el trabajo. Una captación 506(c) necesita una forma de verificar que cada inversionista es acreditado. Una captación 506(b) que incluye a un comprador que no es acreditado necesita la divulgación adicional que describe la Rule 502(b) (17 CFR 230.502), lo que implica más redacción. Nuestra guía de 506(b) vs. 506(c) cubre la decisión.
¿Cuánto cuestan la LLC del proyecto y los trámites?
Formar la LLC implica una tarifa estatal, normalmente un agente registrado y un EIN. El IRS emite el EIN gratis (IRS, LLC). Las tarifas de formación cambian por estado, y si la propiedad está en un estado distinto de donde formaste la LLC, quizá tengas que registrarla también allí. Mira la calificación como entidad extranjera de la LLC del proyecto y cómo formar una LLC para una sindicación.
Sobre los trámites:
- Form D: la SEC no cobra por presentarlo, y vence dentro de los 15 días después de la primera venta (cómo llenarlo).
- Avisos estatales: la mayoría de los estados exige un aviso y una tarifa cuando compra un inversionista de ese estado. Las tarifas y los plazos varían. Nuestras publicaciones sobre los avisos blue sky y la tarifa de cada estado los cubren.
- Continuos: informes anuales estatales y renovaciones del agente registrado.
¿Cuánto cuesta el escrow?
El costo del escrow depende del proveedor y de lo que negocies. Los inversionistas envían el dinero por transferencia bancaria a una cuenta a nombre del proyecto, y ahí queda hasta el cierre. Nuestra publicación sobre el escrow en una sindicación explica cómo funciona, y los términos clave del acuerdo de escrow lista qué leer en el acuerdo. Pregunta cuánto cuesta abrir la cuenta, cuánto cuesta cada transferencia y qué pasa con las tarifas si la captación fracasa.
¿Cuánto cuestan los prestamistas y los informes de terceros?
Suelen ser los costos más grandes y los que menos controlas. El prestamista fija las tarifas del préstamo y ordena el avalúo y los informes ambiental y de condición de la propiedad, y el prestatario los paga, a menudo antes de que cierre el préstamo. El seguro de título y el levantamiento son costos aparte de la compra (título y levantamiento).
Planea que estos informes se paguen aunque el proyecto no cierre. Nuestra publicación sobre los costos de un proyecto fallido explica cómo deciden los patrocinadores quién los asume.
¿Quién paga: el patrocinador o el proyecto?
Los costos de la compra de la propiedad los paga el proyecto. Los costos de organizar la compañía y manejar la oferta a veces también puede pagarlos el proyecto al cierre. Sea lo que sea que planees, debe estar escrito en los documentos de la oferta y divulgado a los inversionistas, porque reembolsarte con dinero de los inversionistas sin decirlo es una declaración engañosa.
Algunos costos de organización y de oferta también tienen su propio tratamiento fiscal. Mira los costos de sindicación bajo la Sección 709 y pregunta a tu contador.
¿Cómo consigues un número firme?
Anota los siete grupos en una hoja, pide una cotización por escrito de cada uno y agrega un margen para los que se mueven: tarifas del prestamista, informes y trámites estatales. Luego compara el total con las fuentes y usos de tu proyecto (fuentes y usos).
Nuestra opinión
Nuestra opinión: el error de presupuesto más común es contar solo los costos de compra y olvidar lo que paga el patrocinador antes del cierre. Anota lo que pagas antes de que cierre el proyecto y lo que recuperas al cierre, y dile a los inversionistas cuál es cuál.
También creemos que los precios fijos y publicados superan a los estimados abiertos por hora para un patrocinador sin trayectoria, porque puedes planear con una cotización fija.
Ventajas y desventajas, y para quién no es
- Aquí no hay precios exactos. Una tabla de números envejecería rápido y varía por estado y prestamista. Pide cotizaciones.
- No es una opinión fiscal. Si un costo se deduce, se capitaliza o se amortiza es una pregunta para tu contador.
- Error común: omitir las reservas. Los prestamistas y los inversionistas las esperan; mira las reservas en una sindicación.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre amigos y seguidores que ya confían en ellos, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Somos software, preparación de documentos legales, coordinación del escrow y servicios de verificación. No somos un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento, ni un banco ni un agente de escrow, y no guardamos el dinero de los inversionistas: los inversionistas envían su dinero por transferencia bancaria a la cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, a nombre del proyecto.
Nuestras tarifas son fijas y nunca un porcentaje de lo captado (ver precios). Crea tu página de patrocinador gratis.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta sindicar un proyecto inmobiliario?
Depende del estado, del prestamista, del tamaño del proyecto y de quién prepara los documentos. Presupuesta por grupo (legal, entidad, trámites, escrow, plataforma, prestamista, informes) y pide una cotización por escrito de cada uno.
¿La SEC cobra por presentar el Form D?
No. Los estados pueden cobrar tarifas de aviso, y varían.
¿Quién paga el avalúo y los demás informes?
Normalmente el prestatario, es decir, el proyecto, aunque el patrocinador suele adelantar el costo antes del cierre.
¿Puede el dinero de los inversionistas reembolsar al patrocinador por estos costos?
Solo si los documentos de la oferta lo dicen y la divulgación es clara. Pregunta a tu abogado cómo redactarlo.
¿Qué pasa con estos costos si el proyecto no cierra?
El dinero ya gastado se pierde, salvo que un contrato diga otra cosa. Decide antes de empezar quién lo asume, y dilo en tus documentos.
Fuentes
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Habla con un abogado de valores y con un contador antes de presupuestar una oferta. DoorRaise no es un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.