Glosario de sindicación inmobiliaria: más de 80 términos explicados
Este glosario explica con claridad más de 80 términos que encontrará en una sindicación inmobiliaria. Cada entrada abre con una definición en una oración y luego agrega el detalle que importa al leer una oferta o al dirigir una captación. Las entradas enlazan a la guía completa cuando la tenemos. Si usted es patrocinador, creamos DoorRaise para llevar la captación y el papeleo, y los términos de abajo son los que verá allí.
Para ver todo el proceso, lea nuestra guía de sindicación inmobiliaria. El glosario está ordenado por tema, no alfabéticamente, para que los términos relacionados queden juntos. Use el índice o la función de buscar de su navegador para ir a una palabra.
Roles y estructura
Sindicación (syndication)
Una sindicación es una forma de reunir dinero de varios inversionistas para comprar una propiedad que un patrocinador encuentra, compra y dirige. Los inversionistas reciben una participación, normalmente en una compañía dueña del edificio, y comparten el ingreso y lo que deja la venta según un acuerdo escrito. Como los inversionistas esperan ganancias del trabajo de otra persona, estas participaciones generalmente son valores, así que se aplica la ley de valores. Vea qué es una sindicación multifamiliar.
Patrocinador (sponsor)
El patrocinador es la persona o el equipo que encuentra el proyecto, reúne el capital, consigue el préstamo y administra la propiedad después del cierre. Otros nombres son operador y socio general (en inglés, también syndicator). El historial del patrocinador, sus tarifas y su dinero propio en el proyecto son lo primero que revisa un inversionista cuidadoso. Vea qué es un patrocinador (syndicator).
Socio general (GP)
El socio general es el lado patrocinador del proyecto, con autoridad para dirigir la propiedad y la compañía. En una LLC, el papel equivalente suele llamarse gerente o miembro administrador. Vea GP vs LP.
Socio limitado (LP)
Un socio limitado es un inversionista pasivo que aporta dinero, no opina en el día a día y generalmente no arriesga más que lo invertido, salvo que el acuerdo diga otra cosa. En una LLC, a los inversionistas se les suele llamar miembros. Mucha gente dice LP para cualquier inversionista pasivo, sin importar el tipo de entidad.
Inversionista pasivo (passive investor)
Un inversionista pasivo aporta capital y deja la operación al patrocinador. "Pasivo" describe el papel en el proyecto. El IRS aplica sus propias pruebas de actividad pasiva, así que la palabra no decide su tratamiento fiscal. Vea inversión inmobiliaria pasiva.
Socio clave (key principal)
Un socio clave es un miembro del equipo patrocinador cuya experiencia, patrimonio o liquidez respalda el prestamista, y que muchas veces firma la garantía del préstamo. Los prestamistas pueden exigir uno o más. Si su equipo no tiene uno, un socio que haya hecho proyectos similares puede ocupar ese papel. Vea cómo captar su primera sindicación sin historial.
Copatrocinador (co-sponsor)
Un copatrocinador es un segundo patrocinador que comparte el trabajo, el riesgo y una parte de la economía del patrocinador. El reparto debe quedar por escrito antes de que empiece la captación.
Acuerdo operativo (operating agreement)
El acuerdo operativo es el contrato que rige una LLC: quién administra, cómo se paga el dinero, sobre qué pueden votar los inversionistas y qué pasa en una llamada de capital o en una venta. Para un proyecto en LLC es el documento más importante después del PPM. Vea qué buscar en un acuerdo operativo.
Sociedad de propósito específico (SPV)
Una SPV es una compañía formada para ser dueña de un solo activo, como un edificio de apartamentos, de modo que sus deudas y riesgos queden separados de los demás negocios del patrocinador. La mayoría de las sindicaciones usan una LLC nueva por propiedad. Vea qué es un SPV.
Participación de miembro (unidades)
Una participación de miembro, que suele venderse en unidades, es la parte de propiedad de un inversionista en una LLC. El acuerdo operativo indica cuántas unidades existen, a qué tiene derecho cada clase y cómo se pagan las distribuciones.
Empresa conjunta (JV)
Una empresa conjunta (joint venture) es un acuerdo entre dos o más partes que combinan dinero, habilidades o propiedad para un solo proyecto. Una JV que reúne dinero de inversionistas pasivos que dependen del esfuerzo de otros puede ser una oferta de valores. Vea empresa conjunta vs sindicación.
Dinero propio en el proyecto (skin in the game)
"Skin in the game" significa el dinero propio que el patrocinador invierte en el proyecto junto con los inversionistas. Es una señal de alineación, pero es justo preguntar cuánto es y si es efectivo o tarifas convertidas en capital. Vea preguntas para hacerle a un patrocinador.
Historial (track record)
El historial es la trayectoria de proyectos anteriores del patrocinador: qué compró, cómo lo operó y qué recibieron los inversionistas. Pida resultados realizados, no solo proyecciones. Un patrocinador sin historial tiene opciones, que se explican en la guía enlazada bajo Socio clave.
Reglas de valores
Regulation D
Regulation D es el conjunto de reglas de la SEC que permite a una compañía vender valores de forma privada sin registrarlos ante la SEC. La Rule 506 es la parte que usan la mayoría de los patrocinadores inmobiliarios. Vea qué es Regulation D.
Rule 506(b)
La Rule 506(b) es una exención de Regulation D sin límite en dólares que prohíbe la solicitación general y permite un número ilimitado de inversionistas acreditados más hasta 35 compradores no acreditados que sean financieramente sofisticados. Los compradores no acreditados deben recibir información adicional. Vea 506(b) vs 506(c).
Rule 506(c)
La Rule 506(c) es una exención de Regulation D sin límite en dólares que permite la solicitación general si todos los compradores son inversionistas acreditados y el emisor toma medidas razonables para verificarlo. Vea qué es una oferta 506(c).
Solicitación general (general solicitation)
La solicitación general es la publicidad o promoción pública de una oferta, como una publicación en redes con los términos, una presentación en un pódcast o un anuncio. No se permite en una oferta 506(b) y sí en una 506(c). Que un mensaje cuente o no depende de los hechos. Vea qué es la solicitación general.
Relación previa sustantiva (pre-existing substantive relationship)
Una relación previa sustantiva es una relación con un prospecto que empezó antes de la oferta y le da información suficiente para juzgar si la persona es acreditada o sofisticada. El personal de la SEC la trata como la forma habitual de evitar la solicitación general en una captación 506(b). Vea si los seguidores pueden invertir bajo la 506(b).
Inversionista acreditado (accredited investor)
Un inversionista acreditado es una persona o entidad que cumple las pruebas de la Rule 501(a). Para personas, las pruebas principales son un patrimonio neto superior a $1,000,000 sin contar la residencia principal, o un ingreso superior a $200,000 ($300,000 con cónyuge o equivalente) en cada uno de los dos últimos años y la misma expectativa para este año. Algunos profesionales con licencia y entidades con más de $5,000,000 en activos también califican. Vea la definición de inversionista acreditado o haga nuestra verificación gratuita de inversionista acreditado.
Inversionista no acreditado (non-accredited investor)
Un inversionista no acreditado es alguien que no cumple las pruebas de acreditación. En una captación 506(b), hasta 35 compradores no acreditados pueden participar si son sofisticados, solos o con un representante del comprador. En una captación 506(c), ninguno puede. Vea invertir sin ser acreditado.
Verificación de inversionista acreditado
La verificación es el conjunto de pasos que da un emisor para confirmar que un comprador es acreditado. Es obligatoria en las ofertas 506(c) y puede incluir documentos fiscales, estados de cuenta, una carta de un profesional o, según la guía del personal de la SEC de marzo de 2025, una inversión mínima alta con declaraciones por escrito. Vea verificación de inversionista acreditado.
Inversionista sofisticado (sophisticated investor)
Un inversionista sofisticado tiene suficiente conocimiento y experiencia en asuntos financieros y de negocios para evaluar los méritos y riesgos de una inversión. La prueba importa para los compradores no acreditados en una captación 506(b).
Representante del comprador (purchaser representative)
Un representante del comprador es una persona que asesora a un comprador no acreditado sobre una oferta y cumple la definición de la Rule 501(i). Un comprador puede usar uno para cumplir la prueba de sofisticación.
Form D
El Form D es el aviso breve que una compañía presenta electrónicamente ante la SEC después de su primera venta en una oferta de Regulation D. Vence a más tardar 15 días naturales después de la primera venta. Use nuestra calculadora de plazo del Form D y lea cómo presentar el Form D.
Leyes blue sky
Las leyes blue sky son las leyes estatales de valores. En una oferta bajo la Rule 506, los estados no pueden exigir registro, pero sí pueden exigir un aviso, una tarifa y el consentimiento a la notificación de procesos legales, y las reglas varían por estado. Vea avisos blue sky.
Regla de malos actores (Rule 506(d))
La regla de malos actores (bad actor) descalifica una oferta de la Rule 506 si el emisor o una persona cubierta, como un miembro administrador, un dueño del 20%, un promotor (pagado o no) o cualquiera a quien se le pague por buscar inversionistas, tiene un evento descalificante de la lista, como ciertas condenas penales u órdenes de la SEC. Vea la regla de malos actores.
Memorándum de colocación privada (PPM)
Un PPM es el documento de divulgación que describe el proyecto, sus términos y sus riesgos para los posibles inversionistas. Es el documento principal que protege a ambas partes frente a reclamos de que se omitió algo importante. Vea qué incluye un PPM y cómo leer uno.
Acuerdo de suscripción (subscription agreement)
El acuerdo de suscripción es el contrato en el que un inversionista solicita comprar una participación, declara que califica y acepta los términos. El patrocinador lo acepta para que la venta se realice. Vea acuerdos de suscripción.
Cuestionario del inversionista (investor questionnaire)
Un cuestionario del inversionista es un formulario, muchas veces anexo al acuerdo de suscripción, en el que el inversionista declara su acreditación, su sofisticación y otros datos en los que se apoya el patrocinador.
Corredor de bolsa (broker-dealer)
Un broker-dealer es una firma registrada ante la SEC y FINRA para manejar operaciones de valores por cuenta de otros. Pagar a alguien una comisión ligada a los montos invertidos puede requerir este registro. Vea pagar a quienes captan capital.
Escrow
El escrow (cuenta de depósito en garantía) es un acuerdo de custodia en el que el dinero de los inversionistas queda con un agente independiente hasta que se cumplen las condiciones del cierre; después se libera al proyecto o se devuelve. Vea cómo funciona el escrow en una sindicación.
Captación mínima (minimum raise)
La captación mínima es la menor cantidad de capital que un proyecto necesita antes de poder cerrar. Si la captación no llega, el dinero normalmente se devuelve, y los documentos de la oferta deben decirlo. Vea qué pasa si no se reúne todo.
Integración (integration)
La integración es el concepto de la SEC de tratar dos ofertas como una sola si son demasiado parecidas, lo que puede romper la exención de una de ellas. La Rule 152 fija el marco. Consulte a su abogado cuando haga captaciones que se traslapan o una justo después de otra.
Términos de dinero
Capital (equity)
El capital (equity) es el dinero que aportan los inversionistas y el patrocinador para comprar una propiedad, a diferencia del préstamo. En una sindicación, la captación de capital es lo que el patrocinador ofrece a los inversionistas.
Estructura de capital (capital stack)
La estructura de capital es el conjunto de capas de dinero que financian una propiedad, ordenadas por quién cobra primero: deuda senior, deuda mezzanine, capital preferente y capital común. Las capas más altas cobran primero y absorben las pérdidas al final. Vea la estructura de capital.
Deuda senior (senior debt)
La deuda senior es el préstamo principal de la propiedad, primero en la fila de pago y garantizado por el edificio. En multifamiliar suele venir de un banco, un prestamista de agencia o un fondo de deuda.
Deuda mezzanine (mezzanine debt)
La deuda mezzanine es un préstamo que va detrás del préstamo senior y delante del capital, normalmente garantizado por las participaciones en la compañía dueña de la propiedad y no por el edificio. Cuesta más que la deuda senior.
Capital preferente (preferred equity)
El capital preferente es una capa de capital que cobra antes que el capital común pero después de la deuda. Los términos varían, y a menudo tiene un rendimiento fijo y un derecho prioritario sobre el flujo de efectivo.
Capital común (common equity)
El capital común es la última capa de la estructura, que cobra después de la deuda y del capital preferente. La mayoría de los inversionistas pasivos de una sindicación tienen capital común o una clase que se comporta como tal, con mayor potencial de rendimiento y mayor riesgo.
Rendimiento preferente (pref)
El rendimiento preferente es el rendimiento anual que los inversionistas deben recibir sobre su capital antes de que el patrocinador gane su parte de las ganancias. Es una prioridad de pago, no una garantía: si la propiedad no genera el efectivo, el pref se acumula o se pierde, según el acuerdo. Vea qué es un rendimiento preferente.
Rendimiento preferente acumulativo
Un rendimiento preferente acumulativo se arrastra al siguiente periodo. Si la propiedad no puede pagar el pref este año, el monto no pagado se debe antes de que el patrocinador participe en las ganancias más adelante. Un pref no acumulativo no se arrastra.
Cascada de distribuciones (waterfall)
Una cascada (waterfall) es el orden en que se paga el efectivo: normalmente primero la devolución del capital, luego el pref, y después el reparto de ganancias en los niveles establecidos. Se aplica tanto al flujo de efectivo operativo como a lo que deja la venta. Vea la cascada y el promote, o use la calculadora de reparto de ganancias.
Promote (carried interest)
El promote es la parte de las ganancias del patrocinador por encima de lo que ganaría su propio capital, normalmente después de que los inversionistas alcanzan un umbral de rendimiento. Es independiente de las tarifas. Vea la guía de la cascada arriba.
Tasa mínima de rendimiento (hurdle rate)
Una hurdle rate es el rendimiento que los inversionistas deben alcanzar antes de que el reparto cambie a favor del patrocinador. Una cascada puede tener varios umbrales con repartos distintos en cada uno.
Catch-up
Un catch-up permite que el patrocinador reciba una parte mayor del efectivo durante un tramo después de pagado el pref, hasta que haya recibido su parte completa de promote sobre el total de las ganancias. No todos los proyectos lo tienen, y aumenta la parte del patrocinador.
Pari passu
Pari passu significa "en igualdad de condiciones". El capital del patrocinador y del inversionista que está pari passu se paga al mismo tiempo y con los mismos términos, y no uno antes que el otro.
Tarifa de adquisición (acquisition fee)
La tarifa de adquisición es un pago único al patrocinador por encontrar, analizar y cerrar la compra, normalmente un porcentaje del precio de compra. Léala junto con las demás tarifas. Vea tarifas de una sindicación.
Tarifa de administración de activos (asset management fee)
La tarifa de administración de activos paga al patrocinador por supervisar la inversión después del cierre, muchas veces un porcentaje del ingreso o del capital invertido, cobrado cada año.
Tarifa de administración de la propiedad (property management fee)
La tarifa de administración de la propiedad se paga a quien lleva la operación diaria, normalmente un porcentaje de la renta cobrada. Con frecuencia se paga a un administrador externo y a veces a una compañía del patrocinador, algo que los inversionistas deben saber.
Tarifa de disposición (disposition fee)
Una tarifa de disposición se paga al patrocinador cuando se vende la propiedad, normalmente un porcentaje del precio de venta. Algunos proyectos no tienen esta tarifa.
Distribución (distribution)
Una distribución es el efectivo que la compañía paga a sus dueños, ya sea de la operación, de un refinanciamiento o de una venta. Vea cómo cobran los inversionistas.
Devolución de capital (return of capital)
Una devolución de capital es un pago que devuelve al inversionista parte de su inversión original y no ganancias. Normalmente reduce su base fiscal. Es distinta de un rendimiento sobre el capital.
Llamada de capital (capital call)
Una llamada de capital es una solicitud formal para que los inversionistas aporten más dinero después del cierre. Si es obligatoria o voluntaria, y qué pasa si usted no la cubre, depende del acuerdo operativo. Vea qué es una llamada de capital.
Múltiplo de capital (equity multiple)
El múltiplo de capital es el efectivo total devuelto a un inversionista dividido entre el efectivo invertido. Un múltiplo de 1.0x significa que recuperó su dinero, sin ganancia. No considera el tiempo. Vea múltiplo de capital, TIR y cash-on-cash.
Tasa interna de retorno (TIR o IRR)
La TIR (IRR) es la tasa de rendimiento anualizada que iguala el valor presente de los flujos de efectivo de una inversión con su costo. Premia el efectivo temprano y es sensible a la fecha de venta supuesta. Compárela con el múltiplo de capital, no la use en su lugar.
Rendimiento cash-on-cash
El rendimiento cash-on-cash son las distribuciones en efectivo de un año divididas entre el capital invertido. Mide el ingreso, no la ganancia total ni la venta.
Pro forma
Un pro forma es una proyección financiera del ingreso, los gastos y los rendimientos futuros de una propiedad. Se apoya en supuestos, así que pregunte cuáles son. Vea cómo armar una proyección en la que confíen los inversionistas.
Reservas (reserves)
Las reservas son efectivo apartado para cubrir reparaciones, desocupación o faltantes, financiado al cierre o con el flujo de efectivo. El tamaño de las reservas indica cuánto colchón tiene el proyecto.
Términos de la propiedad y del análisis
Multifamiliar (multifamily)
Multifamiliar es una propiedad residencial con más de una unidad. En préstamos, "multifamiliar" generalmente empieza en cinco unidades; de una a cuatro unidades se tratan como residencial. DoorRaise está hecho para edificios de cinco o más unidades.
Análisis financiero (underwriting)
El underwriting es el proceso de probar los números de un proyecto: ingresos, gastos, deuda, costos de renovación y supuestos de salida. Vea fundamentos del análisis multifamiliar.
Ingreso operativo neto (NOI)
El NOI es el ingreso de una propiedad menos sus gastos operativos, antes de los pagos de deuda, la depreciación y los impuestos sobre la renta. Es el número base para el valor y para el tamaño del préstamo.
Tasa de capitalización (cap rate)
La tasa de capitalización es el NOI dividido entre el precio o el valor de la propiedad, expresado en porcentaje. Un NOI de $500,000 sobre un precio de $10,000,000 es una tasa de capitalización de 5%. Compara propiedades antes de la deuda y no dice nada sobre el ingreso futuro.
Servicio de la deuda (debt service)
El servicio de la deuda son los pagos del préstamo que vencen en un año, capital e intereses, o solo intereses durante un periodo de solo intereses.
Índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR)
El DSCR es el NOI dividido entre el servicio anual de la deuda. Un índice de 1.25 significa que la propiedad gana 25% más que los pagos del préstamo. Los prestamistas fijan mínimos, y un índice justo deja poco margen si baja el ingreso.
Préstamo sobre valor (LTV)
El loan-to-value es el monto del préstamo dividido entre el valor de la propiedad. Un préstamo de $7,000,000 sobre un valor de $10,000,000 es un LTV de 70%.
Préstamo sobre costo (LTC)
El loan-to-cost es el monto del préstamo dividido entre el costo total del proyecto, incluidas la compra, la renovación y los costos de cierre. Los prestamistas lo usan en proyectos de valor agregado y de construcción.
Deuda con recurso y sin recurso (recourse and non-recourse debt)
La deuda sin recurso limita el reclamo del prestamista a la propiedad y no a los demás bienes del prestatario, salvo excepciones. La deuda con recurso permite al prestamista ir contra el prestatario o el garante más allá de la propiedad.
Garantía por excepciones (carve-out guaranty)
Una garantía por excepciones (a menudo llamada garantía "bad boy") hace que un garante sea personalmente responsable si el prestatario comete actos específicos, como fraude o uso indebido de fondos, incluso en un préstamo sin recurso.
Deuda de agencia (agency debt)
La deuda de agencia es un préstamo multifamiliar otorgado mediante los programas de Fannie Mae o Freddie Mac. Normalmente es a largo plazo, muchas veces de tasa fija y sin recurso con excepciones.
Préstamo puente (bridge loan)
Un préstamo puente es un préstamo a corto plazo, muchas veces de tasa variable, que se usa mientras se renueva una propiedad o se llena de inquilinos, con el plan de refinanciar o vender antes de que termine.
Valor agregado (value-add)
Un proyecto de valor agregado compra una propiedad con margen de mejora, mediante renovaciones, mejor administración o menores costos, y busca subir el ingreso y el valor. Tiene riesgo de ejecución si el trabajo o las rentas no alcanzan el plan.
Estabilización (stabilization)
La estabilización es el punto en que una propiedad alcanza su ocupación e ingreso objetivo después de renovaciones o de llenarse de inquilinos. Prestamistas e inversionistas la usan para juzgar cuándo se completó el plan de negocios.
Ocupación (física y económica)
La ocupación física es la proporción de unidades ocupadas. La ocupación económica es la proporción de la renta potencial que realmente se cobra, y refleja también descuentos, desocupación y cuentas incobrables.
Relación de rentas (rent roll)
Una relación de rentas (rent roll) es una lista de cada unidad con su inquilino, renta, fechas de contrato y estatus. Es un documento central de la due diligence.
T-12
Un T-12 son los últimos doce meses de ingresos y gastos de una propiedad, que sirven para comprobar lo que afirma el vendedor. Vea la lista de verificación de due diligence.
Due diligence (debida diligencia)
La due diligence es el periodo posterior a la firma de un contrato en el que el comprador verifica las finanzas, la condición, el título y la situación legal de la propiedad antes de comprometerse. Los inversionistas pasivos hacen su propia diligencia sobre el patrocinador y la oferta.
Periodo de tenencia (hold period)
El periodo de tenencia es el tiempo que la compañía planea conservar la propiedad antes de vender o refinanciar. Los planes cambian, así que pregunte qué pasa si la tenencia es más larga o más corta.
Refinanciamiento (refinance)
Un refinanciamiento reemplaza el préstamo existente con uno nuevo, a veces para devolver parte del capital de los inversionistas. Depende del valor de la propiedad y de las condiciones de crédito de ese momento. Vea cómo funcionan las salidas de una sindicación.
Salida (exit)
La salida es la forma en que termina la inversión, normalmente con la venta de la propiedad y a veces con un refinanciamiento y conservarla. La salida determina cuándo y cuánto recuperan los inversionistas.
Términos fiscales
Schedule K-1
Un K-1 es el formulario fiscal que la compañía envía cada año a cada dueño y que muestra su parte de ingresos, deducciones y créditos. Muchas veces llega después que un 1099 porque depende de la declaración de la compañía. Vea qué es un K-1 y por qué los K-1 llegan tarde.
Depreciación (depreciation)
La depreciación es una deducción fiscal que reparte el costo de un edificio a lo largo de su vida útil. La propiedad residencial en renta generalmente se deprecia en 27.5 años. Puede crear una pérdida fiscal que compense ingresos mientras la propiedad genera efectivo.
Segregación de costos (cost segregation)
Un estudio de segregación de costos divide el costo de una propiedad en partes con vidas de depreciación más cortas para acelerar las deducciones. Vea segregación de costos para sindicaciones.
Depreciación adicional (bonus depreciation)
La bonus depreciation permite a un negocio deducir una parte grande del costo de la propiedad calificada en el primer año y no a lo largo de muchos años. El porcentaje ha cambiado por ley con el tiempo, así que revise la regla vigente para la fecha de su compra.
Recaptura de la depreciación (depreciation recapture)
La recaptura de la depreciación es el impuesto que se debe en una venta por las deducciones de depreciación tomadas antes. Para bienes inmuebles, la parte recapturada generalmente se grava con tasas de hasta 25% a nivel federal, así que consulte a su contador.
Pérdida de actividad pasiva (passive activity loss)
Las reglas de pérdidas de actividad pasiva limitan el uso de pérdidas de actividades pasivas, como la mayoría de las sindicaciones de renta, contra otros ingresos como el salario. Las pérdidas no permitidas normalmente se arrastran a años futuros. Vea impuestos de una sindicación para principiantes.
Intercambio 1031 (1031 exchange)
Un intercambio 1031 difiere el impuesto sobre la ganancia de vender bienes inmuebles de inversión si reinvierte en una propiedad de tipo similar dentro de plazos estrictos. Las participaciones en una LLC sindicada generalmente no califican como la nueva propiedad, pero un Delaware statutory trust sí puede. Vea DST vs sindicación.
Delaware statutory trust (DST)
Un DST es un fideicomiso que es dueño de bienes inmuebles y vende participaciones beneficiarias, que según el IRS pueden calificar como propiedad de reemplazo en un intercambio 1031 si se cumplen requisitos específicos.
Base fiscal (basis)
La base (basis) es su costo fiscal en una inversión: lo que pagó, ajustado por ingresos, pérdidas y distribuciones. Decide qué parte de una venta se grava como ganancia.
Varios términos de arriba tienen su propia guía: vea derechos del inversionista, liquidez y límites de transferencia, coinversión del patrocinador, invertir mediante una LLC o un fideicomiso y recaptura de la depreciación. Para saber qué significan las letras en las clases de propiedad, vea apartamentos Clase A, B y C.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades bajo la Rule 506(b) o 506(c). Ofrecemos software, preparación de documentos legales, coordinación de escrow y servicios de verificación. No somos un despacho de abogados, un broker-dealer, un asesor de inversiones, un portal de financiamiento, un banco ni un agente de escrow, y no custodiamos dinero de inversionistas. Los fondos van a un agente de escrow independiente que se nombra en cada proyecto.
Cobramos tres tarifas fijas y nunca tomamos un porcentaje de la captación ni de las ganancias. La tarifa inicial de $1,500 cubre la formación de la LLC del proyecto, los documentos para inversionistas a partir de plantillas estandarizadas, una cuenta de escrow, la página del proyecto y las verificaciones de acreditación de cada inversionista. El escrow en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, está incluido: DoorRaise paga todos los cargos del agente de escrow, así que ni el proyecto ni los inversionistas pagan nada. La tarifa de cierre de $5,000, que se paga con los fondos reunidos y solo si el proyecto cierra, cubre las verificaciones del patrocinador y de la propiedad, la presentación del Form D y la firma electrónica. La tarifa anual de $3,500 cubre el envío de los K-1 a los inversionistas. Usted elige los estados donde pueden vivir sus inversionistas y paga las tarifas de aviso de esos estados al costo junto con la tarifa inicial. La tarifa de cada estado no es reembolsable una vez que alguien de ese estado invierte; cuando termina la captación, la tarifa de cada estado donde nadie invirtió se reembolsa automáticamente, junto con la diferencia de cualquier tarifa que haya resultado menor. El proyecto puede reembolsarle la tarifa inicial y esas tarifas al cierre (puede desactivarlo). La tarifa de cierre de $5,000 cubre el trabajo de presentación, no las tarifas propias de los estados. Vea precios. La contabilidad, la declaración de impuestos y la preparación de los K-1 no están incluidas: las hace el contador del proyecto, o nuestro servicio opcional Property Books & Taxes: un precio mensual para su proyecto, todo incluido.
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Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre un rendimiento preferente y un promote?
Un rendimiento preferente es lo que se paga primero a los inversionistas, a una tasa anual establecida, antes de que el patrocinador participe en las ganancias. El promote es la parte adicional de las ganancias del patrocinador una vez que los inversionistas alcanzan ciertos umbrales de rendimiento. El pref protege el lugar de los inversionistas en la fila, y el promote premia al patrocinador por el desempeño.
¿Qué significa LP en bienes raíces?
LP significa socio limitado (limited partner), un inversionista pasivo en una sindicación. En una LLC a los mismos inversionistas se les suele llamar miembros, pero la gente sigue diciendo LP.
¿Cuál es la diferencia entre 506(b) y 506(c)?
Ambas son exenciones de Regulation D sin límite en dólares. La 506(b) prohíbe la solicitación general y permite hasta 35 compradores no acreditados sofisticados. La 506(c) permite la publicidad, pero todos los compradores deben ser acreditados y estar verificados.
¿Qué es una buena tasa de capitalización?
No existe una única tasa de capitalización buena. Depende del mercado, de la calidad de la propiedad y de las tasas de interés, y una tasa de capitalización más alta suele reflejar más riesgo o una ubicación más débil. Compárela con ventas similares y con el costo del préstamo, y pregunte qué supuestos determinan el NOI.
¿Qué es un buen DSCR?
Los prestamistas fijan sus propios mínimos, y muchos prestamistas multifamiliares buscan al menos 1.20 a 1.25 al cierre. Mientras más alto el índice, más margen tiene la propiedad si baja el ingreso. Pregunte al prestamista qué exige para su préstamo.
¿Está garantizado un rendimiento preferente?
No. Es una prioridad en el orden de pago, y solo puede pagarse si la propiedad genera el efectivo. Si no lo genera, el acuerdo dice si el monto no pagado se acumula.
¿Cuál es la diferencia entre el múltiplo de capital y la TIR?
El múltiplo de capital mide cuántos dólares regresan por cada dólar invertido, sin considerar el tiempo. La IRR mide la tasa anualizada, que depende de cuándo llega el efectivo. Revise ambos.
Fuentes
- 17 CFR 230.501 (definiciones, incluido inversionista acreditado) (en inglés)
- 17 CFR 230.502 (condiciones generales, incluida la solicitación general) (en inglés)
- 17 CFR 230.503 (presentación del Form D) (en inglés)
- 17 CFR 230.506 (Rule 506) (en inglés)
- 15 U.S.C. 77r (valores cubiertos) (en inglés)
- SEC, Rule 506(b) (en inglés)
- SEC, Rule 506(c) (en inglés)
- Investor.gov: ofertas bajo la Regulation D (en inglés)
- 26 U.S.C. 469 (pérdidas de actividades pasivas) (en inglés)
- 26 U.S.C. 1031 (intercambios de propiedad similar) (en inglés)
Esta publicación es información general a octubre de 2026, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Hable con un abogado de valores sobre su proyecto y con un contador sobre sus impuestos. DoorRaise no es un despacho de abogados, un broker-dealer, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.